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Eine Immobilie in Spanien kaufen? Ihr Leitfaden zu den Kosten für Käufer (2025)

Träumen Sie davon, eine Immobilie in Spanien zu besitzen? Ob es sich um eine Wohnung an der Küste, eine rustikale Finca oder eine pulsierende Stadtwohnung handelt, der Kauf einer spanischen Immobilie ist eine aufregende Aussicht. Neben dem vereinbarten Kaufpreis müssen Käufer jedoch eine Reihe erheblicher Steuern und Gebühren bezahlen. Wenn man diese "versteckten Kosten" nicht einkalkuliert, kann es zu unangenehmen Überraschungen kommen.

Als allgemeine Faustregel sollten Käufer einen zusätzlichen Betrag von 8% bis 15% des Kaufpreises der Immobilie, um diese Nebenkosten zu decken. Dieser Prozentsatz ist je nach Region (Autonome Gemeinschaft), je nachdem, ob es sich um eine neue oder eine wiederverkaufte Immobilie handelt und ob eine Hypothek erforderlich ist, sehr unterschiedlich.

In diesem Leitfaden finden Sie alle möglichen Kosten, die Sie als Immobilienkäufer in Spanien im Jahr 2025 tragen müssen.

Primäre Erwerbssteuern: Der größte Kostenfaktor

Die Steuern machen in der Regel den größten Teil der Ausgaben des Käufers aus. Die Hauptsteuer hängt davon ab, ob Sie eine neu gebaute Immobilie direkt von einem Bauträger oder eine wiederverkaufte Immobilie von einem früheren Eigentümer kaufen.

1. Grunderwerbsteuer (ITP -) Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Erbschaftssteuer))

  • Gilt für: Wiederverkauf von Immobilien (Immobilien, die zuvor im Besitz einer anderen Person oder Einrichtung waren).
  • Was es ist: Eine Steuer, die bei der Übertragung des Eigentums an bestehenden Immobilien erhoben wird.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Kalkulation: Berechnet als Prozentsatz der höher des in der Urkunde angegebenen offiziellen Kaufpreises (Escritura) oder der von der regionalen Steuerbehörde festgelegte steuerliche Mindestwert der Immobilie (oft auf der Grundlage des Kataster-Referenzwert (valor de referencia catastral)). Es ist entscheidend, dass nicht den Preis zu niedrig anzugeben, um Steuern zu sparen, da die Behörden die Differenz auf der Grundlage des Referenzwerts verlangen können.
  • Preise: Hier gibt es erhebliche Kostenunterschiede. Die ITP-Sätze werden von jeder Autonomen Gemeinschaft in Spanien festgelegt. Ab 2025 liegen die typischen Tarife bei 7% bis 10%, kann aber unter bestimmten Umständen (z. B. bei Käufern unter 35 Jahren oder im sozialen Wohnungsbau) auch niedriger sein.
  • Beispielregionen (überprüfen Sie die aktuellen Tarife auf ihre Richtigkeit): Andalusien (7%), Region Valencia (10%), Katalonien (10%), Madrid (6%), Balearische Inseln (8-11,5%).
  • Aktion: Überprüfen Sie immer den genauen ITP-Satz, der in der Region, in der Sie kaufen, gilt.
  • Schlüsselwörter: ITP Spanien, Grunderwerbsteuer Spanien, Grunderwerbsteuer Spanien, Impuesto Transmisiones Patrimoniales, Regionale Grundsteuer Spanien.

2. MEHRWERTSTEUER (IVA - Abgabe auf den hinzugefügten Wert)

  • Gilt für: Neubauimmobilien, die zum Preis von erstes Mal durch den Bauträger, Projektträger oder Gewerbetreibenden. Gilt auch für Grundstücke.
  • Was es ist: Standard-Mehrwertsteuer, die für neue Konstruktionen gilt.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Preise (ab 2025):
  • 10% für neue Wohngebäude (Villen, Wohnungen).
  • 21% für Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Garagen (es sei denn, sie werden zusammen mit einer Wohnimmobilie gekauft, für die der niedrigere Satz gelten kann).
  • Kanarische Inseln Ausnahme: Die Kanarischen Inseln haben ein eigenes indirektes Steuersystem namens IGIC (Allgemeine indirekte kanarische Steuer (Impuesto General Indirecto Canario)). Der Satz für neu gebaute Immobilien ist in der Regel niedriger, derzeit etwa 7%aber überprüfen Sie immer den aktuellen Tarif.
  • Schlüsselwörter: Mehrwertsteuer Neubau Spanien, IVA Immobilienkauf Spanien, Immobilienkauf Bauträger Spanien Steuer, IGIC Kanarische Inseln Immobilien.

3. Stempelabgabe (AJD -) Dokumentierte Rechtsakte)

  • Gilt für: Notarielle Dokumente. Entscheidend für Käufer ist, dass sie gilt für:
  • Neu gebaute Immobilien: Bezahlt darüber hinaus zur Mehrwertsteuer.
  • Hypothekenurkunden: Wird bei der Eintragung einer Hypothek gezahlt (sowohl bei Neubauten als auch bei Wiederverkäufen). Siehe jedoch den wichtigen Hinweis zu den Hypothekenkosten weiter unten.
  • Was es ist: Eine Steuer auf rechtlich dokumentierte Handlungen.
  • Wer zahlt: Der Käufer (für die Kaufurkunde eines Neubaus). Für die Hypothekenurkunde haben die jüngsten Gesetze die Kosten verschoben - siehe Seite 2.
  • Preise: Wie das ITP sind auch die AJD-Sätze je nach Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich. Sie reichen in der Regel von 1% bis 2% des Kaufpreises (bei Neubauten) oder der gesamten Hypothekenschuld (bei Hypotheken). Prüfen Sie den spezifischen regionalen Satz.
  • Schlüsselwörter: Stamp Duty Spanien, AJD Spanien Immobilien, Actos Juridicos Documentados Käufer, Steuer Neubau Spanien.

Kosten für Käufer in Spanien: Grundlegende Gebühren und Hypothekenkosten (2025)

Abgesehen von den Hauptsteuern müssen die Käufer auch die Kosten für wichtige professionelle Dienstleistungen und, falls sie den Kauf finanzieren, die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek einkalkulieren.

Wesentliche Berufsgebühren

4. Gerichtskosten (Honorarios de Abogado)

  • Warum Sie eine brauchen: Die Einschaltung eines Anwalts ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben (abogado), ist es sehr empfehlenswertinsbesondere für internationale Käufer. Ihr Anwalt ist der nur Fachmann, der ausschließlich vertritt Ihr Interessen.
  • Dienstleistungen: Ein guter Anwalt für Immobilienrecht führt eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch (Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, der Schulden, der Rechtmäßigkeit der Planung), prüft alle Verträge, hilft bei der Beschaffung Ihrer NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), arrangiert bei Bedarf eine Vollmacht, begleitet Sie zum Notar für den Abschluss, kümmert sich um die Steuerzahlungen und stellt sicher, dass die Immobilie korrekt auf Ihren Namen eingetragen wird.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Typische Kosten: In der Regel um 1% bis 1,5% des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA bei 21%). Einige Anwälte bieten Festpreise an. Vergewissern Sie sich, dass Sie im Voraus einen klaren Kostenvoranschlag erhalten, in dem alle Leistungen aufgeführt sind.
  • Schlüsselwörter: Anwaltskosten Immobilienkauf Spanien, Abogado Kosten Immobilienkauf Spanien, Rechtsberatung Kauf Spanien, Grundbuchgebühren Spanien.

5. Notargebühren (Gastos de Notaría)

  • Die Rolle des Notars: Der öffentliche Notar (Notar) ist ein unparteiischer Beamter, der nach dem Gesetz verpflichtet ist, die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde zu bezeugen (Öffentliche Auftragsvergabe (Escritura Pública de Compraventa)). Sie überprüfen die Identität, sorgen für die Einhaltung der Rechtsvorschriften und verlesen die Urkunde, aber sie tun nicht die spezifischen Interessen einer Partei zu vertreten, wie es ein Anwalt tut.
  • Wer zahlt: Das spanische Recht sieht zwar eine Kostenteilung vor, aber die In der Regel zahlt der Käufer alle Notargebühren. in Verbindung mit der Kaufurkunde.
  • Kosten: Die Notargebühren sind gesetzlich festgeschrieben und richten sich in erster Linie nach dem in der Urkunde genannten Kaufpreis. Rechnen Sie mit Kosten etwa zwischen €600 – €1,500, oder ungefähr 0,5% bis 1% des Preises für höherwertige Immobilien.
  • Schlüsselwörter: Notargebühren Käufer Spanien, Gastos Notaría compraventa, Escritura Kosten Käufer Spanien.

6. Grundbucheintragungsgebühren (Eigentumsregistrierung)

  • Zweck: Nachdem die Urkunde beim Notar unterzeichnet wurde, muss sie beim Grundbuchamt hinterlegt werden (Eigentumsregistrierung), um Sie formell als neuen Eigentümer zu registrieren. Damit sind Sie rechtlich abgesichert und Ihr Eigentum wird öffentlich dokumentiert.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Kosten: Wie die Notargebühren sind auch die Gebühren für das Grundbuchamt gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Sie sind in der Regel etwas niedriger als die Notargebühren und betragen oft zwischen €400 – €1,200, oder ungefähr 0,3% bis 0,7% des Preises.
  • Schlüsselwörter: Grundbuchgebühren Spanien Käufer, Registro Propiedad Kosten Spanien, Grundbuchgebühren Spanien.

Kosten im Zusammenhang mit der Aufnahme einer Hypothek (falls zutreffend)

Wenn Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs eine Hypothek von einer spanischen Bank benötigen, sollten Sie diese möglichen Kosten einkalkulieren:

7. Gebühr für die Bewertung von Immobilien (Tasación)

  • Warum benötigt: Die Bank verlangt eine offizielle Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter (tasador), die bei der spanischen Zentralbank registriert sind, bevor ein Hypothekendarlehen bewilligt wird. Damit soll sichergestellt werden, dass die Immobilie ausreichende Sicherheiten für den Kreditbetrag bietet.
  • Wer zahlt: Der Käufer (Kreditantragsteller).
  • Kosten: In der Regel zwischen €300 – €600, kann aber bei sehr großen oder komplexen Objekten höher sein.
  • Schlüsselwörter: Hypothekenbewertungsgebühr Spanien, Tasación Kosten Spanien, Immobilienbewertung Hypothek Spanien.

8. Hypothekenvermittlungsgebühr (Ausschuß für Öffentlichkeitsarbeit)

  • Was es ist: Eine Gebühr, die von einigen Banken für den Verwaltungsaufwand bei der Einrichtung der Hypothek erhoben wird.
  • Aktuelle Situation: Nach dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 sind diese Gebühren seltener geworden, und wenn sie erhoben werden, müssen sie transparent sein und den tatsächlich erbrachten Leistungen entsprechen. Sie sind jedoch weiterhin zulässig. Vergleichen Sie die Angebote sorgfältig.
  • Wer zahlt: Der Käufer (Kreditnehmer), wenn er belastet wird.
  • Kosten: Kann ein Prozentsatz (z. B. 0,5% - 1%) des Kreditbetrags oder eine feste Gebühr sein.
  • Schlüsselwörter: Hypothekenvermittlungsgebühr Spanien, Comisión de Apertura Hypothek Spanien, Bankgebühren Hypothek Spanien.

9. Kosten für die Beurkundung von Hypothekenverträgen (Notar, Register, AJD, Gestoría) - WICHTIGES UPDATE

  • Der alte Weg: Historisch gesehen, ist die Käufer fast alle Kosten im Zusammenhang mit der Formalisierung der Hypothekenurkunde (Notargebühren, Registergebühren, AJD/Stempelsteuer auf die Hypothek und oft auch die Gestoría-Gebühr der Bank für die Bearbeitung) bezahlt.
  • Der neue Weg (Hypothekenrecht nach 2019): Dies hat sich erheblich geändert. Die Darlehensgeber (Bank) ist nun gesetzlich verpflichtet, die folgenden Kosten zu tragen speziell mit der Hypothekenurkunde:
  • Notargebühren für die Hypothekenurkunde.
  • Grundbuchgebühren für die Eintragung der Hypothek.
  • Stempelsteuer (AJD), die auf den Hypothekenbrief erhoben wird.
  • Die Gebühren der gestoría (Verwaltungsstelle), wenn die Bank darauf besteht, einen solchen für die Abwicklung dieser Hypothekenvertragsformalitäten einzusetzen.
  • Was der Käufer noch zu zahlen hat: Der Käufer bleibt verantwortlich für die Gebühr für die Bewertung von Immobilien (Tasación) und möglicherweise eine Arrangement-Gebühr (Ausschuß für Öffentlichkeitsarbeit)wie oben erwähnt.
  • Schlüsselwörter: Wer zahlt Hypothekenkosten Spanien, Spanisches Hypothekenrecht 2019 Gebühren, Bank zahlt Hypothekennotariat AJD Spanien.

Der Abschluss Ihres Kaufs: Andere mögliche Kosten für den Käufer in Spanien (2025)

Neben den wichtigsten Steuern, Honoraren und den wichtigsten Hypothekenkosten sollten Käufer auch einige andere kleinere, aber wesentliche Ausgaben beachten, die sich summieren können.

Andere potenzielle Kosten für den Käufer

10. Bankkosten

  • Spanische Bankverbindung: Sie werden mit Sicherheit ein spanisches Bankkonto benötigen, um Zahlungen (Steuern, Gebühren, Lastschriften für Versorgungsunternehmen, Hypotheken) abzuwickeln. Die Banken können Kontoführungsgebühren erheben. Für Konten von Nichtansässigen werden manchmal höhere Gebühren erhoben.
  • Internationale Überweisungen: Bei der Überweisung größerer Beträge aus Ihrem Heimatland können Bankgebühren oder Wechselkursprovisionen anfallen. Erkundigen Sie sich nach den besten Überweisungsdiensten.
  • Bankschecks: Für die Bezahlung des Verkäufers sind häufig Bankwechsel (Bankschecks), die von Ihrer spanischen Bank ausgestellt werden und für die in der Regel eine Gebühr anfällt (oft ein Prozentsatz des Wechselbetrags).
  • Schlüsselwörter: Spanisches Bankkonto für Gebietsfremde, Bankgebühren beim Kauf von Immobilien in Spanien, Internationale Geldüberweisung in Spanien.

11. NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero)

  • Was es ist: Eine obligatorische spanische Steueridentifikationsnummer für alle Ausländer, die an Rechts- oder Finanztransaktionen beteiligt sind, einschließlich des Immobilienkaufs. Ohne diese Nummer können Sie den Kauf nicht abschließen.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Kosten: Die offizielle Verwaltungsgebühr für die Nummer selbst ist gering (etwa 10 bis 15 €). Wenn Sie jedoch Ihren Anwalt oder einen gestoría (aus Gründen der Bequemlichkeit und des bürokratischen Aufwands wird dies oft empfohlen), wird eine zusätzliche Gebühr erhoben (möglicherweise 100 bis 200 €).
  • Schlüsselwörter: NIE Nummer Spanien Kosten, Erhalten NIE Spanien Käufer, Ausländer Identifikationsnummer Spanien.

12. Gestoría-Gebühren (fakultative Verwaltungsdienste)

  • Die Rolle: A gestoría ist ein Verwaltungsbeauftragter, der den Papierkram, die Steuerzahlungen und die Versorgungsanschlüsse nach der Fertigstellung erledigen kann. Während sich Ihr Anwalt um die rechtlichen Aspekte kümmert, ist ein gestor die praktischen Folgeaufgaben bewältigen kann. Wie bereits erwähnt, deckt die Bank nun Folgendes ab ihre gestoría-Kosten für die Hypothekenurkunde. Sie können sich aber auch dafür entscheiden, Ihr eigenes Personal einzustellen. gestor für andere Aufgaben nach Abschluss des Immobilienerwerbs selbst.
  • Wer zahlt: Der Käufer, wenn er sich dafür entscheidet, selbst einen zu beauftragen.
  • Kosten: In der Regel 300 € - 600 €+ je nach den erforderlichen Dienstleistungen. Oft gebündelt mit den Anwaltskosten, wenn der Anwalt diese Leistungen anbietet.
  • Schlüsselwörter: Gestoria Gebühren Kauf von Immobilien Spanien, Verwaltungsstelle Spanien Immobilien.

13. Einrichten von Dienstprogrammen und ersten Verbindungen

  • Übertragung von Verträgen: In der Regel muss der Name in bestehenden Strom-, Wasser- und Gasverträgen geändert werden. Dies kann manchmal mit geringen Verwaltungsgebühren seitens der Versorgungsunternehmen verbunden sein.
  • Neue Verbindungen: Wenn der Strom abgestellt wurde, können höhere Gebühren für den Wiederanschluss anfallen (alta).
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Schlüsselwörter: Anschlussgebühren für Versorgungsunternehmen in Spanien, Übertragung von Versorgungsunternehmen in Spanien.

14. Hausratversicherung (Hausratversicherung)

  • Erfordernis: Der Abschluss einer Hausratversicherung gehört zwar nicht zu den direkten Anschaffungskosten, ist aber unerlässlich. Wenn Sie eine Hypothek haben, wird die Bank Mandat Sie haben eine Gebäudeversicherung (seguro de continente), die das Bauwerk mindestens in Höhe des Werts der Bewertung abdeckt. Sie können den Versicherer frei wählen (Sie sind nicht verpflichtet, die Versicherung der Bank zu übernehmen).
  • Empfehlung: Selbst wenn der Kauf von Bargeld, Gebäuden und Hausrat (Kontinent und Inhalt) wird eine Versicherung vom ersten Tag an dringend empfohlen.
  • Wer zahlt: Der Käufer.
  • Kosten: Je nach Immobilienwert, Standort, Deckung usw. sehr unterschiedlich. Holen Sie Angebote ein.
  • Schlüsselwörter: Hausversicherung Spanien Eigentum, Gebäudeversicherung Hypothek Spanien, Seguro de Hogar Kosten.

Zusammenfassung: Genaue Budgetierung für Ihren Immobilienkauf in Spanien

Um die wichtigsten Kosten für einen Käufer in Spanien (2025) zusammenzufassen:

  1. Steuern auf den Erwerb: ITP (Wiederverkauf, 7-10%+) ODER Mehrwertsteuer + AJD (Neubau, 10%+1-2%). Dies ist die größte Variable.
  2. Gerichtskosten: ~1-1,5% + MWST.
  3. Notar-Gebühren: ~0.5-1%.
  4. Gebühren für das Grundbuchamt: ~0.3-0.7%.
  5. Hypothekarkosten (falls zutreffend): In erster Linie Bewertungsgebühr (~300-€600), möglicherweise Vermittlungsgebühr. (Die Bank übernimmt die Kosten für die Hypothekenurkunde, Notar, Register, AJD).
  6. Sonstige Kosten: Bankwesen, NIE, optionale Gestoría, Einrichtung von Versorgungsunternehmen, Versicherungen.

Denken Sie an die Faustformel: Haushalt 8% bis 15% des Kaufpreises obenauf des Preises selbst. Der genaue Prozentsatz hängt stark von der Region ab (aufgrund von ITP/AJD-Unterschieden) und davon, ob es sich um einen Neubau oder einen Wiederverkauf handelt.

Haftungsausschluss: Diese Informationen dienen als allgemeine Orientierungshilfe (Stand: April 2025) und spiegeln gängige Praktiken und bekannte Sätze wider. Steuergesetze, regionale Tarife und Bankrichtlinien können sich ändern. Es ist wichtig, sich von einem unabhängigen, auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt und eventuell einem Hypothekenmakler oder Finanzberater persönlich beraten zu lassen. bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten. Sie können genaue, aktuelle Kostenschätzungen auf der Grundlage Ihrer spezifischen Situation und des Standorts der Immobilie erstellen.

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Verkaufen Sie Ihr Haus in Spanien?
Ein umfassender Leitfaden für Verkäuferkosten (2025 Update)

Der Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien, ob es sich nun um eine sonnenverwöhnte Villa oder eine Stadtwohnung handelt, beinhaltet mehr als nur die Einigung auf einen Preis mit einem Käufer. Als Verkäufer sind Sie für mehrere erhebliche Kosten und Steuern verantwortlich, die sich auf Ihren Nettoerlös auswirken können. Diese Kosten im Voraus zu kennen, ist entscheidend für eine genaue Budgetplanung und eine reibungslose Transaktion.

In diesem Leitfaden werden alle potenziellen Kosten aufgeführt, die auf Sie als Immobilienverkäufer in Spanien zukommen können. Behalten Sie diese im Hinterkopf, um Überraschungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie finanziell gut vorbereitet sind.

Die wichtigsten Steuern, die Sie als Verkäufer zahlen müssen

Die Steuern machen oft den größten Teil der Verkäuferkosten aus. Hier sind die wichtigsten davon:

1. Plusvalía Municipal (Steuer zur Erhöhung des lokalen Bodenwerts)

  • Was es ist: Offiziell bekannt als die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), eine Gemeindesteuer, die auf den Anstieg des Einkommens erhoben wird. Wert des Grundstücks (nicht das Gebäude) während des Zeitraums, in dem Sie Eigentümer der Immobilie waren. Sie wird auf der Grundlage des Wertes der Immobilie berechnet Katastralwert (Katasterwert) und die Anzahl der Jahre, die Sie es besitzen.
  • Wer zahlt: In der Regel ist der Verkäufer für diese Steuer verantwortlich.
  • Berechnungsänderungen: Aufgrund von Gerichtsentscheidungen hat sich die Berechnungsmethode geändert. Die Räte bieten nun in der Regel zwei Methoden an, und der Verkäufer zahlt den niedrigeren Betrag:
  • Objektive Methode: Auf der Grundlage des Katasterwerts und der Besitzdauer unter Verwendung der vom Rathaus festgelegten Koeffizienten.
  • Echte Methode: Auf der Grundlage des tatsächlichen Gewinns, der sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis errechnet (nur auf den Bodenwertanteil angewandt).
  • Das ist wichtig: Wenn Sie mit Verlust verkaufen (nachweislich keine Wertsteigerung des Grundstücks), brauchen Sie diese Steuer nicht zu entrichten, müssen dies aber möglicherweise aktiv bei der Stadtverwaltung anmelden.
  • Zahlungsfrist: In der Regel innerhalb von 30 Arbeitstagen ab dem Datum des Verkaufs (Abschluss beim Notar).
  • Schlüsselwörter: Plusvalía Municipal Spanien, Verkäufer Steuer Spanien, Grundwert Steuer Spanien, IIVTNU Verkäufer Kosten.

2. Kapitalertragssteuer (CGT) - Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio (Erbschaftssteuer)

  • Was es ist: Dabei handelt es sich um eine nationale Steuer, die von der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) auf den Gewinn (Kapitalgewinn) erhoben wird, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen.
  • Kalkulation: Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungswert.
  • Verkaufspreis: Der Endpreis, der in der Escritura (Urkunde), abzüglich der Verkaufskosten (wie Maklergebühren und Plusvalía Municipal).
  • Anschaffungswert: Der ursprüngliche Kaufpreis, plus die mit dem Kauf verbundenen Kosten (z. B. Grunderwerbssteuer, Notar- und Registergebühren, die beim Kauf anfallen), plus die Kosten für größere Renovierungsarbeiten, die den Wert der Immobilie erhöht haben (offizielle Rechnungen müssen vorliegen).
  • Steuersätze (für Residenten): Für in Spanien ansässige Steuerpflichtige wird der Gewinn in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu den Zinserträgen hinzugerechnet (Erklärung zur Rente - IRPF) und progressiv besteuert:
  • 19% auf die ersten 6.000 € Gewinn
  • 21% auf Gewinne zwischen 6.001 € und 50.000 €
  • 23% auf Gewinne zwischen €50.001 und €200.000
  • 27% auf Gewinne zwischen €200.001 und €300.000
  • 28% auf Gewinne über 300.000 € (Prüfen Sie die aktuellen Sätze, da sie sich ändern können).
  • Steuersätze und Quellensteuer (für Nicht-Residenten):
  • Wenn Sie nicht ein in Spanien ansässiger Steuerpflichtiger, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet Einbehaltung von 3% des Gesamtkaufpreis und zahlen sie in Ihrem Namen direkt an die spanische Steuerbehörde. Dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre potenzielle CGT-Verpflichtung.
  • Ihre endgültige CGT-Verpflichtung wird zu einem Pauschalsatz berechnet (derzeit 19% für in der EU/EWR ansässige Personen mit Informationsaustauschabkommen und 24% für andere nicht ansässige Personen - überprüfen Sie die aktuellen Sätze).
  • Wenn der 3% einbehalten wird mehr als Ihre tatsächliche CGT-Verpflichtung, können Sie eine Rückerstattung beantragen (dazu müssen Sie ein spezielles Steuerformular einreichen, zunächst Modelo 211, dann Modelo 210).
  • Wenn der 3% einbehalten wird weniger als Ihre tatsächliche CGT-Schuld, müssen Sie die Differenz innerhalb von 3 Monaten durch Einreichung von Modelo 210 begleichen.
  • Ausnahmen (vor allem für Gebietsansässige):
  • Hauptwohnsitz-Rollover-Erleichterung: Wenn Sie als Gebietsansässiger Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz (in Spanien oder in der EU/EWR) reinvestieren, sind Sie möglicherweise von der Körperschaftsteuer befreit. Es gelten strenge Bedingungen hinsichtlich des Zeitpunkts und der Beträge.
  • Befreiung für über 65-Jährige: Einwohner über 65, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, sind im Allgemeinen von der Körperschaftsteuer befreit, auch wenn sie nicht reinvestieren.
  • Gebietsfremde kommen im Allgemeinen nicht in den Genuss dieser Befreiungen.
  • Schlüsselwörter: Kapitalertragssteuer Spanien, CGT Verkauf von Immobilien Spanien, Steuer für nicht ansässige Verkäufer Spanien, 3% Quellensteuer Spanien, spanische Immobiliensteuer Verkäufer, Incremento de Patrimonio.

Verkaufskosten Spanien: Gebühren, Bescheinigungen und professionelle Dienstleistungen

Neben den Steuern müssen Sie auch verschiedene Honorare für Fachleute und wichtige Dokumente einplanen, die für den rechtlichen Abschluss des Verkaufs erforderlich sind.

Wesentliche Gebühren und professionelle Dienstleistungen

3. Gebühren für Immobilienmakler (Kommission für Mobiliar)

  • Was es ist: Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Vermarktung und dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, wird dieser eine Provision verlangen.
  • Typische Kosten: Dieser Betrag ist je nach Region und Agentur sehr unterschiedlich, reicht aber in der Regel von 3% bis 6% (zuzüglich Mehrwertsteuer/IVA bei 21%) des endgültigen Verkaufspreises. Einige bieten auch feste Gebühren an.
  • Wer zahlt: Fast immer der Verkäufer, obwohl dies technisch im Vermittlungsvertrag ausgehandelt werden kann. Stellen Sie sicher, dass die Bedingungen in Ihrem Vertrag klar sind vor unterschreiben.
  • Wert: Die Makler kümmern sich um die Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und die Koordinierung des Papierkrams.
  • Schlüsselwörter: Immobilienmaklergebühren Spanien, Maklerprovision Spanien Verkäufer, Kommission für Mobiliar Kosten.

4. Gerichtskosten (Honorarios de Abogado)

  • Was es ist: Auch wenn es rechtlich nicht vorgeschrieben ist, wird insbesondere Nichtansässigen dringend empfohlen, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen (abogado), spezialisiert auf spanisches Immobilienrecht. Sie vertreten Ihr Interessen.
  • Dienstleistungen: Ihr Anwalt führt die Due-Diligence-Prüfung durch, prüft die Verträge (Vermittlungsvertrag, Reservierungsvertrag, Kaufvertrag), berät über die steuerlichen Auswirkungen, stellt bei Bedarf eine Vollmacht aus, überwacht den Abschluss beim Notar und kümmert sich um die nach dem Verkauf anfallenden Steuerzahlungen oder Rückerstattungsansprüche (z. B. die Körperschaftssteuer für Nichtansässige).
  • Typische Kosten: Oft um 1% (zuzüglich Mehrwertsteuer/IVA bei 21%) des Verkaufspreises, obwohl einige Anwälte feste Gebühren oder Stundensätze berechnen. Holen Sie im Voraus einen Kostenvoranschlag ein.
  • Schlüsselwörter: Anwaltskosten Hausverkauf Spanien, Abogado Kosten Immobilienverkauf Spanien, Rechtsvertretung Verkäufer Spanien.

5. Notargebühren (Gastos de Notaría)

  • Was es ist: Der öffentliche Notar (Notar) ist ein unparteiischer Beamter, der die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags überwacht (Öffentliche Auftragsvergabe (Escritura Pública de Compraventa)), überprüft die Identitäten und stellt sicher, dass die Transaktion rechtskonform ist. Ihre Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie.
  • Wer zahlt: Das spanische Recht sieht vor, dass der Verkäufer für die Originalurkunde zahlt (matriz) und der Käufer zahlt für sein erstes Exemplar. Allerdings ist es sehr gängige Praxis (und oft in Vorverträgen festgelegt) für die der Käufer zahlt alle Notargebühren im Zusammenhang mit der Kaufurkunde. Der Verkäufer wird die Notargebühren im Zusammenhang mit einer Hypothekenlöschungsurkunde zu zahlen (siehe Seite 3). Seien Sie sich darüber in Ihren Verhandlungen im Klaren.
  • Schlüsselwörter: Notargebühren Spanien Verkäufer, Gastos de Notaría Verkäufer, Escritura kostet Spanien.

6. Grundbucheintragungsgebühren (Eigentumsregistrierung) - Für Annullierungen

  • Was es ist: Das Grundbuchamt (Eigentumsregistrierung) registriert offiziell das Eigentum an einer Immobilie und die damit verbundenen Belastungen (wie Hypotheken).
  • Wer zahlt: Die Käufer zahlt die Gebühr für die Eintragung seines neuen Eigentums. Allerdings muss die der Verkäufer ist für die Zahlung der Grundbuchgebühren im Zusammenhang mit der Löschung bestehender Belastungen verantwortlich die auf der Immobilie eingetragen ist, meist eine bestehende Hypothek. Dies geschieht nach die Hypothekenlöschungsurkunde wird beim Notar unterzeichnet.
  • Schlüsselwörter: Grundbuchgebühren Spanien Verkäufer, Hypothekenlöschung Grundbuchgebühren Spanien.

Erforderliche Bescheinigungen und Dokumente

Sie sind gesetzlich verpflichtet, bestimmte Dokumente vorzulegen, deren Kosten Sie als Verkäufer zu tragen haben.

7. Energieausweis (EPC) - Energieeffizienzzertifikat (CEE)

  • Was es ist: Dieser Ausweis bewertet die Energieeffizienz Ihrer Immobilie auf einer Skala von A (am effizientesten) bis G (am wenigsten effizient).
  • Erfordernis: Es ist gesetzlich vorgeschrieben, einen gültigen EPC zu haben vor Sie vermarkten Ihre Immobilie (online, über einen Makler usw.). Sie müssen sie dem Käufer beim Verkauf aushändigen.
  • Wer zahlt: Der Verkäufer.
  • Kosten: Typischerweise €100 – €500je nach Größe und Lage der Immobilie.
  • Die Gültigkeit: 10 Jahre (es sei denn, die Immobilie wird in erheblichem Umfang renoviert, was sich auf ihre Energieeffizienz auswirkt).
  • Schlüsselwörter: Energieausweis Spanien, EPC Kosten Verkäufer Spanien, CEE Spanien Immobilienverkauf.

8. Wohnsitzbescheinigung - Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

  • Was es ist: Mit diesem Dokument wird bestätigt, dass die Immobilie den Anforderungen der örtlichen Behörde an die Wohnqualität entspricht. Die genaue Bezeichnung und die Anforderungen variieren je nach Region (Cédula de Habitabilidad ist in Katalonien und auf den Balearen verbreitet, während Licencia de Primera (oder Segunda) Ocupación an anderer Stelle verwendet wird).
  • Erfordernis: Wird zunehmend von Käufern und ihren Anwälten verlangt und ist manchmal notwendig, damit der Käufer die Versorgungsleitungen anschließen kann. Wenn Ihre Immobilie nicht über ein aktuelles Zertifikat verfügt, müssen Sie (der Verkäufer) es wahrscheinlich einholen.
  • Wer zahlt: Der Verkäufer, falls erforderlich und nicht bereits vorhanden/gültig.
  • Kosten: Unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine Erneuerung oder einen Erstantrag handelt (was Architekten- und Gemeindegebühren nach sich ziehen kann).
  • Schlüsselwörter: Wohnberechtigungsschein Spanien Verkäufer, Cédula de Habitabilidad Kosten, Licencia de Ocupación Spanien.

Der Abschluss Ihres Verkaufs: Andere mögliche Kosten für den Verkäufer in Spanien

Neben den wichtigsten Steuern und Standardgebühren können während des Verkaufsprozesses weitere Kosten anfallen. Eine entsprechende Budgetierung sorgt für einen reibungsloseren Abschluss.

Andere mögliche Kosten für den Verkäufer

9. Gebühren und Kosten für die Stornierung von Hypotheken

  • Was es ist: Wenn auf der Immobilie, die Sie verkaufen, eine Hypothek lastet, ist es muss vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Verkaufs rechtlich geklärt und aus dem Grundbucheintrag entfernt werden.
  • Verursachte Kosten:
  • Bankgebühren: Ihre Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (Ausschuss für vorzeitige Kündigung). Prüfen Sie die Bedingungen Ihres Hypothekenvertrags. Diese Gebühren sind häufig gesetzlich gedeckelt (insbesondere bei Hypotheken mit variablem Zinssatz).
  • Notar-Gebühren: Sie benötigen eine separate Urkunde (Escritura de Cancelación de Hipoteca), die vor einem Notar unterzeichnet wird, um die Hypothek formell zu löschen. Der Verkäufer zahlt die Notargebühren für diese spezielle Urkunde.
  • Gebühren für die Registrierung: Wie auf Seite 2 erwähnt, zahlen Sie (der Verkäufer) die Grundbuchgebühr, um die Hypothekenbelastung aus dem Grundbuch zu entfernen (nota bene).
  • Gestoría-Gebühren (fakultativ): Manchmal kann die Bank, die die Kündigung bearbeitet, ihre gestoría (Verwaltungsstelle) mit der Abwicklung des Notar- und Registerverfahrens beauftragt, wofür eine zusätzliche Gebühr erhoben wird.
  • Wer zahlt: Der Verkäufer ist für alle Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung seiner bestehenden Hypothek verantwortlich.
  • Schlüsselwörter: Hypothekenlöschungskosten Spanien, Verkäuferhypothekengebühren Spanien, Cancelación de Hipoteca Kosten.

10. Abrechnungen von Versorgungsunternehmen

  • Was es ist: Sie müssen sicherstellen, dass alle Rechnungen für Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas) bis zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses bezahlt werden.
  • Prozess: In der Regel werden die Zählerstände am Tag der Fertigstellung abgelesen. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Sie für die Schlussrechnungen verantwortlich. Es ist gute Praxis, dem Käufer einen Zahlungsnachweis zu geben.
  • Wer zahlt: Der Verkäufer, für den Verbrauch bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung.
  • Schlüsselwörter: Endabrechnung Hausverkauf Spanien, Begleichung von Rechnungen Immobilienverkauf Spanien.

11. Gemeinschaftsgebühren (Gastos de Comunidad)

  • Was es ist: Wenn Ihre Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. ein Mehrfamilienhaus oder eine Urbanisation mit Gemeinschaftseinrichtungen), zahlen Sie regelmäßige Gemeinschaftsgebühren.
  • Erfordernis: Sie müssen mit allen Zahlungen der Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sein. Der Käufer (und der Notar) benötigen eine Bescheinigung (Bescheinigung über den Verbleib in der Zahlungsabwicklung) des Gemeinschaftsverwalters, in dem bestätigt wird, dass es keine ausstehenden Forderungen gibt.
  • Wer zahlt: Der Verkäufer ist für alle Gebühren bis zum Zeitpunkt des Verkaufs verantwortlich. Für das Zertifikat selbst kann der Verwalter eine geringe Verwaltungsgebühr erheben, die in der Regel ebenfalls vom Verkäufer bezahlt wird.
  • Schlüsselwörter: Gemeinschaftsgebühren Verkäufer Spanien, Zertifikat Gemeinschaftsgebühren Spanien, Gastos de Comunidad Verkauf von Immobilien.

12. Grundsteuer (IBI) - Impuesto sobre Bienes Inmuebles

  • Was es ist: Dabei handelt es sich um die jährliche Grundbesitzabgabe der Gemeinde, ähnlich wie die Gemeindesteuer oder die Grundsteuer in anderen Ländern.
  • Wer zahlt: Rechtlich gesehen ist die Person, die Eigentümerin des Grundstücks auf 1. Januar des Steuerjahres ist für die ganzjährig IBI-Zahlung, die in der Regel zur Jahresmitte in Rechnung gestellt wird.
  • Übliche Praxis: Obwohl der Verkäufer rechtlich für das ganze Jahr haftet, wenn er es am 1. Januar besaß, ist es Standardverfahren und in der Regel im Kaufvertrag vereinbart, dass die IBI-Kosten für das Jahr des Verkaufs anteilig zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Der Verkäufer zahlt für den Teil des Jahres, in dem er die Immobilie besaß, und der Käufer erstattet dem Verkäufer den restlichen Teil des Jahres bei Fertigstellung.
  • Erfordernis: Der Verkäufer muss dem Käufer einen Nachweis über die letzte IBI-Zahlung vorlegen.
  • Schlüsselwörter: IBI Steuer Hausverkauf Spanien, Grundsteuer anteilig Spanien, Impuesto sobre Bienes Inmuebles Verkäufer.

Zusammenfassung und wichtige Erkenntnisse

Der Verkauf von Immobilien in Spanien ist in erster Linie für den Verkäufer mit erheblichen Kosten verbunden:

  1. Plusvalía Municipal: Lokale Steuer auf die Erhöhung des Bodenwerts.
  2. Kapitalertragssteuer (CGT): Nationale Gewinnsteuer (mit entscheidenden Unterschieden zwischen Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen, einschließlich der 3%-Quellensteuer).
  3. Gebühren für Immobilienmakler: Falls verwendet (normalerweise 3-6% + MwSt.).
  4. Gerichtskosten: Äußerst empfehlenswert (oft ~1% + MwSt.).
  5. Bescheinigungen: EPC ist obligatorisch; möglicherweise ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.
  6. Kosten der Hypothekenkündigung: Falls zutreffend (Bankgebühren, Notar, Standesamt).
  7. Anteilige IBI- und Endverbraucher-/Gemeindegebühren.

Geschätzte Gesamtkosten: Als grobe Schätzung können Verkäufer mit Gesamtkosten (ohne CGT, die vom Gewinn abhängt) in der Größenordnung von 5% bis 15% des Verkaufspreises, stark beeinflusst durch Maklergebühren und die Frage, ob CGT in erheblichem Umfang zur Anwendung kommt. Gebietsfremde müssen die Einbehaltung der 3% sorgfältig einkalkulieren.

Haftungsausschluss: Steuergesetze, Steuersätze und gängige Praktiken können sich ändern. Diese Informationen dienen nur zur allgemeinen Orientierung ab April 2025. Lassen Sie sich immer von einem qualifizierten unabhängigen Rechtsanwalt und einem Steuerberater in Spanien beraten. bevor Sie mit dem Verkauf einer Immobilie fortfahren, um Ihre spezifischen Verpflichtungen zu verstehen und deren Einhaltung sicherzustellen.

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