Ostajan opas

Myyjä
Opas

ALUEOPAS

Kiinteistön ostaminen Espanjasta? Oleellinen opas ostajan kustannuksiin (2025)

Haaveiletko omistusasunnosta Espanjassa? Olipa kyseessä sitten rannikolla sijaitseva asunto, maalaismainen finca tai vilkas kaupunkiasunto, espanjalaisen kiinteistön ostaminen on jännittävä mahdollisuus. Sovitun kauppahinnan lisäksi ostajat joutuvat kuitenkin maksamaan useita merkittäviä veroja ja maksuja. Jos näitä "piilokustannuksia" ei oteta huomioon budjetissa, se voi aiheuttaa ikäviä yllätyksiä.

Yleisenä nyrkkisääntönä voidaan todeta, että ostajien tulisi budjetoida lisäksi 8%-15% kiinteistön ostohinnasta näiden kulujen kattamiseksi. Prosenttiosuus vaihtelee huomattavasti riippuen alueesta (itsehallintoalue), siitä, onko kyseessä uusi vai jälleenmyyntiasunto, ja siitä, vaaditaanko asuntolainaa.

Tässä oppaassa esitellään kaikki mahdolliset kustannukset, jotka sinun on katettava kiinteistön ostajana Espanjassa vuonna 2025.

Ensisijaiset ostoverot: Suurin kustannustekijä

Verot muodostavat yleensä suurimman osan ostajan kuluista. Pääasiallinen vero riippuu siitä, ostatko uudisrakennuksen suoraan rakennuttajalta vai jälleenmyyntiasunnon edelliseltä omistajalta.

1. Varainsiirtovero (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (perintövero))

  • Koskee: Jälleenmyyntikiinteistöt (toisen yksityishenkilön tai yhteisön aiemmin omistamat asunnot).
  • Mikä se on: Olemassa olevien kiinteistöjen omistusoikeuden siirrosta perittävä vero.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Laskelma: Laskettu prosenttiosuutena korkeampi joko kauppakirjassa ilmoitetusta virallisesta kauppahinnasta (Escritura) tai alueellisen veroviraston määrittelemä kiinteistön verotuksellinen vähimmäisarvo (joka usein perustuu valor de referencia catastral). On ratkaisevan tärkeää ei ilmoittamaan hinnan liian alhaiseksi veron säästämiseksi, sillä viranomaiset voivat vaatia erotuksen viitearvoon perustuen.
  • Hinnat: Tässä kustannukset vaihtelevat merkittävästi. ITP-maksut vahvistetaan Espanjan kussakin autonomisessa yhteisössä. Vuodesta 2025 alkaen tyypilliset hinnat vaihtelevat välillä 7%-10%, mutta se voi joskus olla alhaisempi tietyissä olosuhteissa (esim. alle 35-vuotiaat ostajat, sosiaalinen asuntotarjonta).
  • Esimerkkialueet (tarkista nykyiset hinnat tarkkuuden varmistamiseksi): Andalusia (7%), Valencian alue (10%), Katalonia (10%), Madrid (6%), Baleaarit (8-11.5%).
  • Toiminta: Tarkista aina tarkat ITP-korot, joita sovelletaan alueella, jolla olet ostamassa.
  • Avainsanat: ITP Espanja, Kiinteistönsiirtovero Espanja, Ostajan vero jälleenmyyntikorvaus Espanja, Impuesto Transmisiones Patrimoniales, Alueellinen kiinteistövero Espanja.

2. ARVONLISÄVERO (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido (arvonnousu))

  • Koskee: Uudisrakentamisen kiinteistöt myydään ensimmäinen kerta kehittäjä, promoottori tai kauppias. Koskee myös tontteja.
  • Mikä se on: Uusiin rakennuksiin sovellettava yleinen arvonlisävero.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Hinnat (vuodesta 2025 alkaen):
  • 10% uusien asuinkiinteistöjen (huvilat, huoneistot) osalta.
  • 21% tonttien, liikekiinteistöjen ja autotallien osalta (ellei niitä osteta asuinkiinteistön rinnalle, jolloin voidaan soveltaa alhaisempaa verokantaa).
  • Kanariansaaret Poikkeus: Kanariansaarilla on oma välillisen verotuksen järjestelmänsä IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Uusien rakennusten osuus on tyypillisesti alhaisempi, tällä hetkellä noin euroa. 7%, mutta tarkista aina viimeisin hinta.
  • Avainsanat: Arvonlisävero uudisrakentaminen Espanja, IVA kiinteistön osto Espanja, Ostaminen kiinteistön kehittäjä Espanja vero, IGIC Kanariansaaret omaisuutta.

3. Leimavero (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

  • Koskee: Notaarin asiakirjat. Ostajien kannalta ratkaisevaa on, että sitä sovelletaan:
  • Uudisrakennukset: Maksettu lisäksi arvonlisäveron osalta.
  • Kiinnitystodistukset: Maksetaan kiinnityskirjan virallistamisen yhteydessä (sekä uudisrakennusten että jälleenmyyntien osalta). Katso kuitenkin jäljempänä oleva tärkeä huomautus asuntolainakustannuksista.
  • Mikä se on: Vero laillisesti dokumentoiduista teoista.
  • Kuka maksaa: Ostaja (uuden rakennuksen kauppakirjan osalta). Kiinnityskirjan osalta viimeaikaiset lait ovat siirtäneet kustannuksia - katso sivu 2.
  • Hinnat: Kuten ITP, myös AJD-tapausten määrä vaihtelee itsehallintoalueittain. Ne vaihtelevat yleensä välillä 1%-2% ostohinnasta (uudisrakentamisen osalta) tai asuntolainan kokonaisvastuusta (asuntolainojen osalta). Tarkista erityinen alueellinen korko.
  • Avainsanat: Leimavero Espanja, AJD Espanja kiinteistö, Actos Juridicos Documentados ostaja, Vero uudisrakennus Espanja.

Ostajan kustannukset Espanjassa: (2025)

Otsikkoverojen lisäksi ostajien on budjetoitava myös välttämättömät asiantuntijapalvelut ja, jos he rahoittavat ostoksen, asuntolainan hankkimiseen liittyvät kustannukset.

Olennaiset ammatilliset maksut

4. Oikeudenkäyntikulut (Honorarios de Abogado)

  • Miksi tarvitset sellaisen: Vaikka asianajajan käyttäminen ei ole oikeudellisesti pakollista (abogado), se on erittäin suositeltavaerityisesti kansainvälisille ostajille. Asianajajasi on vain ammattilainen, joka edustaa yksinomaan sinun kiinnostuksen kohteet.
  • Palvelut: Hyvä kiinteistöasianajaja tekee perusteellisen due diligence -tarkastuksen (omistusoikeuden, velkojen ja suunnittelun laillisuuden tarkistaminen), tarkistaa kaikki sopimukset, auttaa hankkimaan sinun NIE (ulkomaalaisen tunnistenumero), järjestää tarvittaessa valtakirjan, saattaa sinut notaarin luokse viimeistelyä varten, hoitaa veromaksut ja varmistaa, että kiinteistö on rekisteröity oikein sinun nimellesi.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Tyypilliset kustannukset: Yleensä noin 1%-1,5% ostohinnasta, lisättynä arvonlisäverolla (IVA 21%).. Jotkut asianajajat tarjoavat kiinteitä palkkioita. Varmista, että saat etukäteen selkeän tarjouksen, jossa ilmoitetaan yksityiskohtaisesti kaikki sisältyvät palvelut.
  • Avainsanat: Asianajajan palkkiot kiinteistön osto Espanja, Abogado kustannukset kiinteistön osto Espanja, Oikeudellinen neuvonta ostaa Espanja, Conveyancing maksut Espanja.

5. Notaarimaksut (Gastos de Notaría)

  • Notaarin rooli: Julkinen notaari (Notario) on puolueeton virkamies, jonka on lain mukaan oltava todistamassa kiinteistökirjan allekirjoittamista (Escritura Pública de Compraventa (Julkinen ostokirje)). He tarkistavat henkilöllisyydet, varmistavat lainsäädännön noudattamisen ja lukevat kauppakirjan, mutta he tekevät ei edustaa kummankaan osapuolen erityisiä etuja kuten asianajaja.
  • Kuka maksaa: Vaikka Espanjan lainsäädännössä sallitaan oikeudenkäyntikulujen jakaminen. vakiokäytäntö on, että ostaja maksaa kaikki notaarin palkkiot. liittyy ostokirjaan.
  • Kustannukset: Notaarin palkkiot vahvistetaan laissa kiinteän asteikon mukaan, joka perustuu ensisijaisesti kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan. Odotettavissa on kustannuksia noin välillä €600 – €1,500tai noin 0,5%-1% arvokkaampien kiinteistöjen hinnasta.
  • Avainsanat: Notaarin palkkiot ostaja Espanja, Gastos Notaría compraventa, Escritura costs buyer Spain.

6. Kiinteistörekisterimaksut (Kiinteistörekisteri)

  • Tarkoitus: Kun kauppakirja on allekirjoitettu notaarin luona, se on jätettävä viralliseen maarekisteriin (Kiinteistörekisteri) rekisteröidäksesi sinut virallisesti uudeksi omistajaksi. Näin saat oikeussuojan ja omistusoikeutesi julkiseen tietoon.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Kustannukset: Kuten notaarin palkkiot, myös kiinteistörekisterin maksut määräytyvät lain mukaan kiinteistön kauppahinnan perusteella. Ne ovat yleensä hieman alhaisemmat kuin notaarin palkkiot ja vaihtelevat usein välillä €400 – €1,200, tai suunnilleen 0,3%-0,7% hinnasta.
  • Avainsanat: Kiinteistörekisterin maksut Espanja ostaja, Registro Propiedad kustannukset Espanja, Kiinteistön rekisteröintimaksut Espanja.

Asuntolainan saamiseen liittyvät kustannukset (tarvittaessa)

Jos tarvitset asuntolainaa espanjalaisesta pankista rahoittaaksesi ostoksesi, ota huomioon nämä mahdolliset kustannukset:

7. Kiinteistön arviointimaksu (Tasación)

  • Miksi tarvitaan: Pankki edellyttää, että riippumaton arvioija arvioi kiinteistön virallisesti (tasador), joka on rekisteröity Espanjan keskuspankissa, ennen kuin se hyväksyy asuntolainan. Näin varmistetaan, että kiinteistö tarjoaa riittävän vakuuden lainasumman kattamiseksi.
  • Kuka maksaa: Ostaja (lainanhakija).
  • Kustannukset: Tyypillisesti välillä €300 – €600, mutta se voi olla korkeampi hyvin suurissa tai monimutkaisissa kiinteistöissä.
  • Avainsanat: Asuntolainan arviointimaksu Espanjassa, Tasación-kustannukset Espanjassa, Kiinteistöarviointi asuntolaina Espanjassa.

8. Kiinnityksen järjestelymaksu (Comisión de Apertura)

  • Mikä se on: Maksu, jonka jotkin pankit perivät asuntolainan perustamiseen liittyvästä hallinnollisesta työstä.
  • Nykytilanne: Espanjan vuoden 2019 kiinnityslain jälkeen nämä maksut ovat vähentyneet, ja jos niitä peritään, niiden on oltava avoimia ja vastattava tosiasiallisesti tarjottuja palveluja. Ne ovat kuitenkin edelleen sallittuja. Vertaile tarjouksia huolellisesti.
  • Kuka maksaa: Ostaja (lainanottaja), jos häneltä veloitetaan.
  • Kustannukset: Voi olla prosenttiosuus (esim. 0,5% - 1%) lainasummasta tai kiinteä maksu.
  • Avainsanat: Kiinnityksen järjestelymaksu Espanja, Comisión de Apertura kiinnitys Espanja, Pankkimaksut kiinnitys Espanja.

9. Kiinnitystodistuksen virallistamiskustannukset (notaari, kirjaamo, AJD, Gestoría) - TÄRKEÄ PÄIVITYSKATSAUS

  • Vanha tapa: Historiallisesti ostaja maksoi lähes kaikki kiinnitysasiakirjan virallistamiseen liittyvät kustannukset (notaarin palkkiot, kirjaamismaksut, AJD- ja leimaverot ja usein myös pankin veloituspalkkiot).
  • Uusi tapa (Post-2019 Mortgage Law): Tämä on muuttunut merkittävästi. The lainanantaja (pankki) on nyt lain mukaan velvollinen korvaamaan seuraavat kulut, jotka liittyvät erityisesti kiinnitysasiakirjan yhteydessä:
  • Kiinnitystodistusta koskevat notaarimaksut.
  • kiinnityksen rekisteröinnistä aiheutuvat kiinteistörekisterimaksut.
  • Leimaveroa (AJD) peritään kiinnitystodistuksesta.
  • Palkkiot gestoría (hallinnollinen asiamies), jos pankki vaatii sellaisen käyttämistä näiden kiinnitysmuodollisuuksien käsittelyyn.
  • Mitä ostaja JATKUU maksamaan: Ostaja on edelleen vastuussa Kiinteistön arviointimaksu (Tasación) ja mahdollisesti Järjestelymaksu (Comisión de Apertura), kuten edellä mainittiin.
  • Avainsanat: Kuka maksaa asuntolainan kustannukset Espanjassa, Espanjan asuntolainalainan laki 2019 maksut, Pankki maksaa asuntolainan notaarin rekisteri AJD Espanja.

Ostoksen viimeistely: Espanjassa (2025).

Tärkeimpien verojen, ammattilaismaksujen ja keskeisten asuntolainakustannusten lisäksi ostajien on syytä olla tietoisia useista muista pienemmistä, mutta olennaisista kuluista, jotka voivat kasvaa.

Muut mahdolliset ostajan kustannukset

10. Pankkikulut

  • Espanjalainen pankkitili: Tarvitset lähes varmasti espanjalaisen pankkitilin, jotta voit hoitaa maksut (verot, maksut, yleishyödyllisten palveluiden ja asuntolainan suoraveloitukset). Pankit saattavat periä tilinhoitomaksuja. Ulkomaalaisilta tililtä peritään joskus korkeampia maksuja.
  • Kansainväliset siirrot: Suurten summien siirtäminen kotimaastasi voi aiheuttaa pankkimaksuja tai valuuttakurssiprovisioita. Etsi parhaat siirtopalvelut.
  • Pankkivekselit: Myyjän maksaminen edellyttää usein pankkivekseleitä (cheques bancarios), jotka espanjalainen pankkisi on myöntänyt ja joista yleensä peritään maksu (usein prosenttiosuus vekselin määrästä).
  • Avainsanat: Espanjan pankkitili ulkomailla asuville, Pankkimaksut kiinteistön osto Espanja, Kansainvälinen rahansiirto Espanja.

11. NIE Numero (Número de Identificación de Extranjero (Ulkomaalaisen tunnistenumero))

  • Mikä se on: Espanjalainen verotunniste on pakollinen kaikille ulkomaalaisille, jotka osallistuvat oikeudellisiin tai taloudellisiin liiketoimiin, mukaan lukien kiinteistöjen ostaminen. Et voi suorittaa ostoa ilman sitä.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Kustannukset: Itse numerosta perittävä virallinen hallinnollinen maksu on pieni (noin 10-15 euroa). Jos kuitenkin käytät asianajajaa tai gestoría hankkimaan sen puolestasi (usein suositeltavaa mukavuuden ja byrokratian välttämisen vuoksi), heidän palvelumaksunsa lisätään (mahdollisesti 100-200 euroa).
  • Avainsanat: NIE Espanjan numero Espanjan kustannukset, Getting NIE Espanjan ostaja, ulkomaalaisen tunnistenumero Espanja.

12. Gestoría-maksut (vapaaehtoiset hallintopalvelut)

  • Rooli: A gestoría on hallinnollinen asiamies, joka voi hoitaa paperityöt, verojen maksamisen ja julkisten palvelujen kytkennät valmistumisen jälkeen. Kun lakimiehesi hoitaa juridiset näkökohdat gestor voi hoitaa käytännön seurantatehtävät. Kuten aiemmin todettiin, pankki kattaa nyt heidän gestoría kustannukset kiinnitystodistusta varten. Voit kuitenkin halutessasi palkata oman gestor muihin kiinteistön ostoon liittyviin valmistumisen jälkeisiin tehtäviin.
  • Kuka maksaa: Ostaja, jos hän päättää palkata sellaisen itsenäisesti.
  • Kustannukset: Tyypillisesti 300-600 euroa tai enemmän riippuen tarvittavista palveluista. Usein niputetaan yhteen lakimiesmaksujen kanssa, jos asianajaja tarjoaa näitä palveluja.
  • Avainsanat: Gestoria maksut ostaa kiinteistö Espanja, Hallinnollinen asiamies Espanja omaisuutta.

13. Apuohjelmien ja ensimmäisten yhteyksien määrittäminen

  • Sopimusten siirtäminen: Tähän liittyy yleensä olemassa olevien sähkö-, vesi- ja kaasusopimusten nimen muuttaminen. Tästä saattaa joskus aiheutua pieniä hallinnollisia maksuja yleishyödyllisille laitoksille.
  • Uudet yhteydet: Jos yleishyödylliset palvelut on katkaistu, uudelleenkytkennästä saatetaan joutua maksamaan korkeampia maksuja (alta).
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Avainsanat: Yleishyödyllisten palveluiden liittymismaksut Espanja, Yleishyödyllisten palveluiden siirto omaisuus Espanja.

14. Kotivakuutus (Seguro de Hogar)

  • Vaatimus: Kotivakuutuksen ottaminen on välttämätöntä, vaikka se ei olekaan suora ostokustannus. Jos sinulla on asuntolaina, pankki huolehtii siitä. toimeksianto sinulla on rakennusvakuutus (seguro de continente), joka kattaa rakenteen vähintään arvonmäärityksen arvon verran. Vakuutuksenantajan voit valita vapaasti (sinun ei tarvitse ottaa pankin vakuutusta).
  • Suositus: Vaikka käteisellä ostettaisiinkin, rakennukset ja sisältö (continente y contenido) vakuutus on erittäin suositeltava heti ensimmäisestä päivästä alkaen.
  • Kuka maksaa: Ostaja.
  • Kustannukset: Vaihtelee suuresti kiinteistön arvon, sijainnin, kattavuuden jne. mukaan. Hanki tarjouksia.
  • Avainsanat: Kotivakuutus Espanja omaisuus, Rakennusvakuutus kiinnitys Espanja, Seguro de Hogar kustannus.

Yhteenveto: Tarkka budjetointi espanjalaisen kiinteistön ostoa varten

Yhteenveto Espanjassa (2025) ostajalle aiheutuvista keskeisistä kustannuksista:

  1. Ostoverot: ITP (jälleenmyynti, 7-10%+) TAI alv + AJD (uudisrakennus, 10%+1-2%). Tämä on suurin muuttuja.
  2. Lakimiesmaksut: ~1-1,5% + ALV.
  3. Notaarimaksut: ~0.5-1%.
  4. Kiinteistörekisterimaksut: ~0.3-0.7%.
  5. Kiinnityskustannukset (tarvittaessa): Ensisijaisesti arviointimaksu (~300-600 euroa), mahdollisesti järjestelymaksu. (Pankki kattaa kiinnitysasiakirjan notaarin, rekisterin, AJD:n).
  6. Muut kustannukset: Pankkitoiminta, NIE, valinnainen Gestoría, yleishyödylliset palvelut, vakuutukset.

Muista nyrkkisääntö: Talousarvio 8%-15% ostohinnasta päälle itse hinnasta. Tarkka prosenttiosuus riippuu suuresti alueesta (ITP/AJD-vaihteluiden vuoksi) ja siitä, onko kyseessä uudisrakennus vai jälleenmyynti.

Vastuuvapauslauseke: Nämä tiedot ovat yleisiä ohjeita huhtikuussa 2025, ja ne heijastavat yleisiä käytäntöjä ja tunnettuja määriä. Verolait, alueelliset korot ja pankkien käytännöt voivat muuttua. On erittäin tärkeää saada henkilökohtaista neuvontaa Espanjan kiinteistölainsäädäntöön erikoistuneelta riippumattomalta asianajajalta ja mahdollisesti asuntolainan välittäjältä tai rahoitusneuvojalta. ennen kuin sitoudut ostokseen. He voivat antaa tarkkoja ja ajantasaisia kustannusarvioita, jotka perustuvat erityistilanteeseesi ja kiinteistön sijaintiin.

SIJOITTAJAVINKKI

Rantaan rajoittuva kattohuoneisto duplex
Kultainen ranta
599 000 €
Lue lisää
Keskikerroksen huoneisto Beachfront
Marbella/Elviria
520 000 €
Lue lisää

Myytkö talosi Espanjassa?
Kattava opas myyjän kustannuksiin (2025 Update)

Kiinteistön myyminen Espanjassa, olipa kyseessä sitten auringonpaisteinen huvila tai kaupunkiasunto, on muutakin kuin hinnasta sopiminen ostajan kanssa. Myyjänä olet vastuussa useista merkittävistä kustannuksista ja veroista, jotka voivat vaikuttaa nettotuloosi. Näiden kustannusten ymmärtäminen etukäteen on ratkaisevan tärkeää tarkan budjetoinnin ja sujuvan kaupan kannalta.

Tässä oppaassa eritellään kaikki mahdolliset kustannukset, joita kiinteistönmyyjänä Espanjassa voi aiheutua. Pidä nämä mielessä, jotta vältät yllätykset ja olet taloudellisesti valmistautunut.

Suurimmat verot, joita kohtaat myyjänä

Verot muodostavat usein suurimman osan myyjän kustannuksista. Tässä ovat tärkeimmät niistä:

1. Plusvalía Municipal (Paikallinen vero maan arvon noususta)

  • Mikä se on: Virallisesti tunnettu nimellä Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Kaupunkialueiden luonnonvarojen arvonnousu) (IIVTNU), tämä on paikallinen kunnallisvero, joka peritään korotetusta maan arvo (ei rakennuksen) omistusaikanasi. Se lasketaan kiinteistön arvon perusteella. valor catastral (maanomistusarvo) ja omistamisvuosien lukumäärä.
  • Kuka maksaa: Myyjä on yleensä vastuussa tästä verosta.
  • Laskennan muutokset: Laskentamenetelmä on muuttunut oikeuden päätösten jälkeen. Neuvostot tarjoavat nyt yleensä kahta menetelmää, ja myyjä maksaa pienemmän määrän:
  • Tavoitteellinen menetelmä: Perustuu kiinteistörekisterin arvoon ja omistusajan pituuteen kaupungintalon vahvistamien kertoimien avulla.
  • Todellinen menetelmä: Perustuu todelliseen voittoon, joka lasketaan osto- ja myyntihintojen erotuksen perusteella (sovelletaan vain maan arvon osuuteen).
  • Tärkeää: Jos myyt tappiolla (maan arvo ei todistettavasti nouse), sinun ei pitäisi joutua maksamaan tätä veroa, vaikka sinun on ehkä ilmoitettava siitä aktiivisesti kaupungintalolle.
  • Maksun määräaika: Yleensä 30 työpäivän kuluessa myyntipäivästä (notaarin luona tapahtuva valmistuminen).
  • Avainsanat: Plusvalía Municipal Espanja, Myyjävero Espanja, Maan arvovero Espanja, IIVTNU myyjän kustannukset.

2. Pääomatulovero (CGT) - Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio (perinnön lisäys)

  • Mikä se on: Kyseessä on kansallinen vero, jonka Espanjan verovirasto (Agencia Tributaria) perii kiinteistön myynnistä saadusta voitosta (myyntivoitosta).
  • Laskelma: Se lasketaan myyntihinnan ja myyntihinnan erotuksen perusteella. hankinta-arvo.
  • Myyntihinta: Lopullinen hinta ilmoitetaan Escritura (kauppakirja), josta on vähennetty myyntikustannukset (kuten välityspalkkiot ja Plusvalía Municipal).
  • Hankinta-arvo: Alkuperäinen ostohinta, sekä ostoon liittyvät kulut (kuten varainsiirtovero/vero, notaarimaksut, oston yhteydessä maksetut rekisterimaksut), sekä kiinteistön arvoa kasvattaneiden suurten kunnostustöiden kustannukset (on oltava viralliset laskut).
  • Verokannat (asukkaille): Espanjassa verovelvollisten osalta voitto lisätään säästötuloihin vuotuisessa tuloveroilmoituksessa (Declaración de la Renta - IRPF) ja verotetaan progressiivisesti:
  • 19% ensimmäisestä 6 000 euron voitosta.
  • 21% 6 001-50 000 euron välisistä voitoista.
  • 23% 50 001-200 000 euron välisille voitoille.
  • 27% 200 001-300 000 euron välisistä voitoista.
  • 28% yli 300 000 euron voitoista (Tarkista voimassa olevat verot, sillä ne voivat muuttua).
  • Verokannat ja ennakonpidätys (ulkomailla asuvat):
  • Jos olet ei Espanjassa verotuksellisesti asuva henkilö, ostajan on lakisääteisesti velvollinen pidättää 3% kokonaisostohinta ja maksaa sen puolestasi suoraan Espanjan verovirastolle. Tämä on ennakkomaksu mahdollisesta CGT-velvoitteestasi.
  • Lopullinen CGT-velvollisuutesi lasketaan kiinteän verokannan mukaan (tällä hetkellä 19% EU:n/ETA:n alueella asuville, joilla on tietojenvaihtosopimus, ja 24% muille ulkomailla asuville - tarkista nykyiset verokannat).
  • Jos pidätetty 3% on lisää kuin todellinen CGT-velvollisuutesi, voit hakea veronpalautusta (edellyttää erityisen verolomakkeen, Modelo 211:n ja Modelo 210:n täyttämistä).
  • Jos pidätetty 3% on vähemmän kuin todellinen CGT-velvollisuutesi, sinun on maksettava erotus 3 kuukauden kuluessa hakemalla Modelo 210 -ilmoitusta.
  • Vapautukset (pääasiassa asukkaille):
  • Pääasuntoon siirtymistä koskeva helpotus: Jos myyt pääasuntosi ja sijoitat tuoton uuteen pääasuntoon (Espanjassa tai EU:ssa/ETA:ssa), voit olla vapautettu CGT:stä. Ajoitusta ja määriä koskevat tiukat ehdot.
  • Yli 65-vuotiaat vapautus: Pääasuntonsa myyvät yli 65-vuotiaat ovat yleensä vapautettuja CGT:stä, vaikka he eivät sijoittaisikaan sitä uudelleen.
  • Ulkomailla asuvat henkilöt eivät yleensä ole oikeutettuja näihin vapautuksiin.
  • Avainsanat: Pääomatulovero Espanja, CGT myydä omaisuutta Espanja, Ulkomailla asuvan myyjän vero Espanja, 3% lähdevero Espanja, Espanjan kiinteistövero myyjä, Incremento de Patrimonio.

Myyntikustannukset Espanja: Maksut, todistukset ja asiantuntijapalvelut

Verojen lisäksi sinun on varattava budjettiisi erilaisia asiantuntijapalkkioita ja keskeisiä asiakirjoja, joita tarvitaan myynnin lailliseen loppuunsaattamiseen.

Olennaiset maksut ja asiantuntijapalvelut

3. Kiinteistönvälitysmaksut (Comisión Inmobiliaria)

  • Mikä se on: Jos käytät kiinteistönvälittäjää markkinoimaan ja myymään kiinteistösi, hän veloittaa komissiosta.
  • Tyypilliset kustannukset: Tämä vaihtelee huomattavasti alueittain ja virastoittain, mutta tyypillisesti se on välillä 3% - 6% (lisättynä arvonlisäverolla/IVA:lla 21%:ssa). lopullisesta myyntihinnasta. Jotkut saattavat tarjota kiinteitä palkkioita.
  • Kuka maksaa: Lähes aina myyjä, vaikka tästä voidaan teknisesti neuvotella välityssopimuksessa. Varmista, että ehdot ovat selkeät sopimuksessa ennen allekirjoittaminen.
  • Arvo: Välittäjät hoitavat markkinoinnin, katselmukset, neuvottelut ja paperityön koordinoinnin.
  • Avainsanat: Kiinteistönvälittäjän palkkiot Espanja, Kiinteistönvälittäjän palkkio Espanja myyjä, Comisión Inmobiliaria kustannukset.

4. Oikeudenkäyntikulut (Honorarios de Abogado)

  • Mikä se on: Vaikka lakisääteisesti ei olekaan pakollista, on erittäin suositeltavaa, että erityisesti ulkomailla asuvat henkilöt palkkaavat riippumattoman asianajajan (abogado), joka on erikoistunut Espanjan kiinteistölainsäädäntöön. Ne edustavat sinun kiinnostuksen kohteet.
  • Palvelut: Asianajajasi tekee due diligence -tarkastuksen, tarkistaa sopimukset (agenttisopimus, varaussopimus, ostosopimus), antaa neuvoja verovaikutuksista, järjestää tarvittaessa valtakirjan, valvoo notaarin suorittamaa loppuunsaattamisprosessia ja hoitaa myynnin jälkeiset veronmaksut tai veronpalautusvaatimukset (kuten ulkomailla asuvien veronpalautus).
  • Tyypilliset kustannukset: Usein noin 1% (plus alv/IVA 21%). myyntihinnasta, vaikka jotkut asianajajat veloittavat kiinteitä palkkioita tai tuntiveloitusta. Pyydä tarjous etukäteen.
  • Avainsanat: Asianajajan palkkiot talon myynti Espanja, Abogado kustannukset kiinteistön myynti Espanja, Oikeudellinen edustus myyjä Espanja.

5. Notaarimaksut (Gastos de Notaría)

  • Mikä se on: Julkinen notaari (Notario) on puolueeton virkamies, joka valvoo lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista (Escritura Pública de Compraventa (Julkinen ostokirje)), todentaa henkilöllisyydet ja varmistaa, että liiketoimi on lainmukainen. Heidän palkkioitaan säännellään lailla ja ne perustuvat kiinteistön myyntihintaan.
  • Kuka maksaa: Espanjan lainsäädännössä säädetään, että myyjä maksaa alkuperäisen kauppakirjan (matriz) ja ostaja maksaa ensimmäisen kappaleen. Se on kuitenkin hyvin yleinen käytäntö (ja usein sovitaan alustavissa sopimuksissa), jotka koskevat ostajan on maksettava kaikki kauppakirjaan liittyvät notaarimaksut.. Myyjä will maksaa kiinnityksen peruuttamiseen liittyvät notaarimaksut (ks. sivu 3). Tee tämä selväksi neuvotteluissasi.
  • Avainsanat: Notaarin palkkiot Espanjan myyjä, Gastos de Notaría myyjä, Escritura oikeudenkäyntikulut Espanja.

6. Kiinteistörekisterimaksut (Kiinteistörekisteri) - Peruutuksia varten

  • Mikä se on: Kiinteistörekisteri (Kiinteistörekisteri) kirjataan virallisesti kiinteistön omistus ja siihen kohdistuvat rasitteet (kuten kiinnitykset).
  • Kuka maksaa: The ostaja maksaa maksun uuden omistusoikeuden rekisteröimisestä. Kuitenkin myyjä on vastuussa olemassa olevien maksujen peruuttamiseen liittyvien kiinteistörekisterimaksujen maksamisesta. kiinteistöä vastaan, tavallisimmin olemassa oleva kiinnitys. Tämä tehdään jälkeen kiinnityksen peruutuskirja allekirjoitetaan notaarin luona.
  • Avainsanat: Kiinteistörekisterin maksut Espanja myyjä, kiinnityksen peruuttaminen rekisterimaksu Espanja.

Tarvittavat todistukset ja asiakirjat

Sinun on lain mukaan toimitettava tietyt asiakirjat, joista aiheutuvat kustannukset lankeavat sinulle myyjänä.

7. Energiatodistus (EPC) - Energiansäästösertifikaatti (CEE)

  • Mikä se on: Tässä todistuksessa kiinteistön energiatehokkuus arvioidaan asteikolla A:sta (tehokkain) G:hen (tehottomin).
  • Vaatimus: Voimassa oleva EPC on laissa pakollinen. ennen markkinoidaan kiinteistöä (verkossa, välittäjän kanssa jne.). Sinun on annettava se ostajalle myynnin yhteydessä.
  • Kuka maksaa: Myyjä.
  • Kustannukset: Tyypillisesti €100 – €500kiinteistön koosta ja sijainnista riippuen.
  • Validiteetti: 10 vuotta (ellei kiinteistöön tehdä merkittäviä korjauksia, jotka vaikuttavat sen energialuokitukseen).
  • Avainsanat: Energiatodistus Espanja, EPC kustannusten myyjä Espanja, CEE Espanja kiinteistön myynti.

8. Asumistodistus - Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación (Asumislupa)

  • Mikä se on: Tässä asiakirjassa vahvistetaan, että kiinteistö täyttää paikallisviranomaisten asumiselle asettamat vaatimukset (asumisstandardit). Tarkka nimi ja vaatimukset vaihtelevat alueittain (Cédula de Habitabilidad on yleinen Kataloniassa ja Baleaareilla, kun taas Licencia de Primera (tai Segunda) Ocupación (ensimmäinen (tai toinen) lupakirja) käytetään muualla).
  • Vaatimus: Ostajat ja heidän lakimiehensä vaativat sitä yhä useammin, ja joskus se on tarpeen, jotta ostaja voi liittää julkisia palveluja. Jos kiinteistölläsi ei ole nykyistä, sinun (myyjän) on todennäköisesti hankittava se.
  • Kuka maksaa: Myyjä, jos se on tarpeen ja jos se ei ole jo saatavilla/validoitu.
  • Kustannukset: Vaihtelee sen mukaan, onko kyseessä uusiminen vai ensimmäinen hakemus (johon saattaa liittyä arkkitehdin ja neuvoston maksuja).
  • Avainsanat: Asumistodistus Espanjan myyjä, Cédula de Habitabilidad cost, Licencia de Ocupación Espanja.

Myynnin viimeistely: Espanjassa

Suurten verojen ja vakiomaksujen lisäksi myyntiprosessin aikana voi syntyä useita muita mahdollisia kustannuksia. Niiden budjetointi takaa sujuvamman kaupan päättämisen.

Muut mahdolliset myyjän kustannukset

9. Asuntolainan peruutusmaksut ja -kulut

  • Mikä se on: Jos myytävään kiinteistöön on maksamatta kiinnitys, se on on on selvitettävä laillisesti ja poistettava maarekisteristä ennen myynnin loppuunsaattamista tai samanaikaisesti sen kanssa.
  • Kustannukset:
  • Pankkimaksut: Pankkisi voi periä ennenaikaisesta takaisinmaksusta sakkoa (comisión por cancelación anticipada). Tarkista asuntolainasopimuksesi ehdot. Näille maksuille on usein asetettu lakisääteinen yläraja (erityisesti vaihtuvakorkoisissa asuntolainoissa).
  • Notaarimaksut: Tarvitaan erillinen kauppakirja (Escritura de Cancelación de Hipoteca (Kirje)), joka on allekirjoitettu notaarin edessä asuntolainan virallista peruuttamista varten. Myyjä maksaa notaarin palkkiot tästä erityisestä asiakirjasta.
  • Rekisterimaksut: Kuten sivulla 2 mainittiin, sinä (myyjä) maksat kiinteistörekisterin maksun kiinnitysrasitteen poistamisesta kiinteistön rekisteristä (nota simple).
  • Gestoría Maksut (vapaaehtoinen): Joskus peruutusta käsittelevä pankki saattaa käyttää omaa gestoría (hallinnollinen asiamies) hoitamaan notaarin ja rekisterin prosessin, josta peritään lisämaksu.
  • Kuka maksaa: Myyjä vastaa kaikista nykyisten asuntolainojensa selvittämiseen liittyvistä kustannuksista.
  • Avainsanat: Asuntolainan peruutuskulut Espanja, Myyjän asuntolainan maksut Espanja, Cancelación de Hipoteca kustannukset.

10. Yleishyödyllisten laitosten laskujen selvitykset

  • Mikä se on: Sinun on huolehdittava siitä, että kaikki sähkö-, vesi- ja kaasulaskut on maksettu myynnin päättymispäivään mennessä.
  • Prosessi: Tavallisesti mittarilukemat otetaan valmistumispäivänä. Olet vastuussa loppulaskuista siihen asti. On hyvä tapa toimittaa ostajalle todiste maksusta.
  • Kuka maksaa: Myyjä, kulutusta varten valmistumispäivään asti.
  • Avainsanat: Lopulliset käyttömaksulaskut talon myynti Espanjassa, laskujen selvittäminen kiinteistön myynti Espanjassa.

11. Yhteisön maksut (Gastos de Comunidad)

  • Mikä se on: Jos kiinteistösi on osa yhteisöä (esim. kerrostalo tai taajama, jossa on yhteisiä tiloja), maksat säännöllisesti yhteisömaksuja.
  • Vaatimus: Sinun on oltava ajan tasalla kaikkien yhteisön maksujen kanssa. Ostaja (ja notaari) tarvitsee todistuksen (Certificado de Estar al Corriente de Pago (maksusertifikaatti)) yhteisön hallintovirkamieheltä, jossa vahvistetaan, ettei maksamattomia velkoja ole.
  • Kuka maksaa: Myyjä vastaa kaikista maksuista myyntipäivään asti. Todistuksesta itsestään saattaa periä pienen hallinnointimaksun, jonka myös myyjä yleensä maksaa.
  • Avainsanat: Yhteisön maksut myyjä Espanja, todistus yhteisön maksut Espanja, Gastos de Comunidad kiinteistön myynti.

12. Kiinteistövero (IBI) - Impuesto sobre Bienes Inmuebles (vero kiinteistöihin)

  • Mikä se on: Kyseessä on paikallisen kunnan vuosittainen kiinteistövero, joka on samanlainen kuin kunnallisvero tai kiinteistövero muissa maissa.
  • Kuka maksaa: Oikeudellisesti henkilö, joka omistaa kiinteistön, jonka 1. tammikuuta verovuoden aikana on vastuussa koko vuoden IBI-maksu, joka laskutetaan yleensä vuoden puolivälissä.
  • Yleinen käytäntö: Vaikka myyjä on laillisesti vastuussa koko vuoden ajalta, jos hän omisti sen 1. tammikuuta, se on vakiokäytäntö ja yleensä ostosopimuksessa sovitaan, että IBI-kustannukset myyntivuonna ovat seuraavat suhteutettu ostajan ja myyjän välillä. Myyjä maksaa sen osan vuodesta, jonka hän omisti kiinteistön, ja ostaja korvaa myyjälle loppuvuoden osan kiinteistön valmistuessa.
  • Vaatimus: Myyjän on toimitettava ostajalle todiste viimeisimmästä IBI-maksusta.
  • Avainsanat: IBI-vero talon myynti Espanja, kiinteistövero suhteellinen Espanja, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (vero kiinteistöihin) myyjä.

Yhteenveto ja keskeiset päätelmät

Kiinteistön myyminen Espanjassa aiheuttaa myyjälle huomattavia kustannuksia:

  1. Plusvalía Municipal: Paikallinen vero maan arvon noususta.
  2. Pääomatulovero (CGT): Kansallinen voittovero (jossa on ratkaisevia eroja verovelvollisten ja verovelvollisten välillä, mukaan lukien 3%-veron ennakonpidätys).
  3. Kiinteistönvälittäjän palkkiot: Jos käytetään (yleensä 3-6% + alv).
  4. Lakimiesmaksut: Erittäin suositeltava (usein ~1% + alv).
  5. Todistukset: EPC on pakollinen; asumistodistus voi olla tarpeen.
  6. Asuntolainan peruutuskustannukset: Tarvittaessa (pankkimaksut, notaari, kirjaamo).
  7. Pro-rated IBI & Final Utility/Community Fees.

Arvioidut kokonaiskustannukset: Karkeasti arvioiden myyjät voivat odottaa, että kokonaiskustannukset (lukuun ottamatta CGT:tä, joka riippuu voitosta) vaihtelevat välillä 5%-15% myyntihinnasta, johon vaikuttavat suuresti välityspalkkiot ja se, sovelletaanko CGT:tä merkittävästi. Muualla kuin maassa asuvien on otettava huolellisesti huomioon 3%:n ennakonpidätys.

Vastuuvapauslauseke: Verolait, verokannat ja yleiset käytännöt voivat muuttua. Nämä tiedot ovat vain yleisiä ohjeita huhtikuun 2025 tilanteesta. Pyydä aina henkilökohtaista neuvontaa pätevältä riippumattomalta asianajajalta ja veroneuvojalta Espanjassa. ennen kiinteistön myynnin aloittamista, jotta ymmärrät erityiset vastuusi ja varmistat niiden noudattamisen.

Alueopas

Inch zu Zentimeter Umrechner

Inch zu Zentimeter Umrechner

↓
1 tuuma = 2,54 senttimetriä

Caviari Estates

Täyden palvelun kiinteistövälitystoimisto, joka on erikoistunut myyntiin, investointeihin, vuokraukseen ja kiinteistöpalveluihin.

Tarjoamme räätälöityjä kiinteistöpalveluja keskittyen laatuun, tehokkuuteen ja luottamukseen.

Tuloksellisuutemme näkyy asiakkaidemme menestyksessä. saavutuksemme näkyy niiden asiakkaiden määrässä, jotka jatkavat yhteistyötä kanssamme. 

Linkit

Caviari Estates S.L.

Facebook-f Whatsapp Instagram Linkedin
Copyright Caviari Estates Kaikki oikeudet pidätetään