Vendre sa maison en Espagne ?
Guide complet des frais de vente (mise à jour 2025)

La vente d'un bien immobilier en Espagne, qu'il s'agisse d'une villa baignée de soleil ou d'un appartement en ville, ne se résume pas à un simple accord sur le prix avec l'acheteur. En tant que vendeur, vous êtes responsable de plusieurs coûts et taxes importants qui peuvent avoir une incidence sur le produit net de la vente. Il est essentiel de comprendre ces dépenses dès le départ pour établir un budget précis et pour que la transaction se déroule sans heurts.

Ce guide présente tous les coûts potentiels auxquels vous devrez faire face en tant que vendeur de biens immobiliers en Espagne. Gardez-les à l'esprit pour éviter les surprises et vous assurer que vous êtes financièrement prêt.

Les principaux impôts auxquels vous serez confronté en tant que vendeur

Les taxes représentent souvent la part la plus importante des frais de vente. En voici les principales :

1. Plusvalía Municipal (impôt local sur la plus-value foncière)

• Ce que c'est : Officiellement connu sous le nom de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (taxe sur l'accroissement de la valeur des terres naturelles urbaines) (IIVTNU), il s'agit d'une taxe communale prélevée sur l'augmentation de l'indice des prix à la consommation (IPC). la valeur du terrain (et non le bâtiment) pendant la période où vous avez possédé le bien. Elle est calculée sur la base des éléments suivants valor catastral (valeur cadastrale) et le nombre d'années de possession.
• Qui paie ? Le vendeur est généralement responsable de cette taxe.
• Changements dans les calculs : Suite à des décisions de justice, la méthode de calcul a changé. Désormais, les conseils proposent généralement deux méthodes, et le vendeur paie le montant le moins élevé :

• Méthode objective : Sur la base de la valeur cadastrale et de la durée de propriété en utilisant des coefficients fixés par la mairie.
• Méthode réelle : Basé sur la plus-value réelle calculée à partir de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente (appliqué uniquement à la part de la valeur du terrain).
• Important : Si vous vendez à perte (aucune augmentation de la valeur du terrain n'est démontrable), vous ne devriez pas être redevable de cette taxe, mais vous devrez peut-être le déclarer activement à la mairie.

• Date limite de paiement : Généralement dans un délai de 30 jours ouvrables à compter de la date de la vente (conclusion chez le notaire).
• Mots-clés : Plusvalía Municipal Spain, Seller tax Spain, Land value tax Spain, IIVTNU seller cost.

2. Impôt sur les plus-values (CGT) - Impôt sur l'accroissement du patrimoine

• Ce que c'est : Il s'agit d'un impôt national prélevé par l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) sur le profit (plus-value) que vous réalisez en vendant le bien.
• Calcul : Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le montant de l'impôt sur le revenu. valeur d'acquisition.

• Prix de vente : Le prix final indiqué dans le Escriture (acte), moins les frais de vente (comme les frais d'agence et la Plusvalía Municipal).
• Valeur d'acquisition : Le prix d'achat initial, plus les frais d'achat associés (tels que les droits de mutation/TVA, les frais de notaire, les frais d'enregistrement payés lors de l'achat), plus le coût des rénovations importantes qui ont augmenté la valeur du bien (factures officielles à l'appui).

• Taux d'imposition (pour les résidents) : Pour les résidents fiscaux espagnols, le gain est ajouté à leurs revenus d'épargne dans leur déclaration annuelle d'impôt sur le revenu (Déclaration de la Renta - IRPF) et imposés progressivement :

• 19% sur le premier gain de 6 000 €.
• 21% sur les gains compris entre 6 001 et 50 000 euros
• 23% sur les gains compris entre 50 001 et 200 000 euros
• 27% sur les gains compris entre 200 001 et 300 000 euros
• 28% sur les gains supérieurs à 300 000 € (vérifiez les taux actuels car ils peuvent changer).

• Taux d'imposition et retenue à la source (pour les non-résidents) :

• Si vous êtes pas un résident fiscal espagnol, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3% de la prix d'achat total et le verser directement à l'Agence fiscale espagnole en votre nom. Il s'agit d'un paiement anticipé de votre dette potentielle au titre de la CGT.
• Le montant final de la TPS est calculé à un taux forfaitaire (actuellement 19% pour les résidents de l'UE/EEE ayant conclu un accord d'échange d'informations, et 24% pour les autres non-résidents - vérifiez les taux en vigueur).
• Si le 3% retenu est plus que le montant réel de la CGT à payer, vous pouvez demander un remboursement (nécessite le dépôt d'un formulaire fiscal spécifique, le Modelo 211 dans un premier temps, puis le Modelo 210).
• Si le 3% retenu est moins que votre obligation réelle en matière de CGT, vous devez payer la différence dans un délai de 3 mois en déposant le Modelo 210.

• Exemptions (principalement pour les résidents) :

• Allégement de l'obligation de transfert de la résidence principale : Si vous êtes résident et que vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale (en Espagne ou dans l'UE/EEE), vous pouvez être exonéré de la TPS. Des conditions strictes s'appliquent en ce qui concerne le calendrier et les montants.
• Exemption pour les personnes âgées de plus de 65 ans : Les résidents de plus de 65 ans qui vendent leur résidence principale sont généralement exonérés de la TPS, même s'ils ne réinvestissent pas.
• Les non-résidents ne peuvent généralement pas bénéficier de ces exonérations.

• Mots-clés : Taxe sur les plus-values en Espagne, CGT sur la vente de biens immobiliers en Espagne, taxe sur les vendeurs non-résidents en Espagne, retenue à la source 3% en Espagne, taxe sur les biens immobiliers en Espagne pour les vendeurs, Incremento de Patrimonio.

Frais de vente en Espagne : Honoraires, certificats et services professionnels

Outre les taxes, vous devrez prévoir dans votre budget les divers frais professionnels et les documents indispensables à la réalisation légale de la vente.

Honoraires essentiels et services professionnels

3. Frais d'agence immobilière (Commission de l'industrie)

• Ce que c'est : Si vous faites appel à un agent immobilier pour commercialiser et vendre votre bien, celui-ci prélèvera une commission.
• Coût typique : Ce montant varie considérablement d'une région à l'autre et d'une agence à l'autre, mais il s'échelonne généralement entre 3% à 6% (plus TVA/IVA à 21%) du prix de vente final. Certains peuvent proposer des frais fixes.
• Qui paie ? Presque toujours le vendeur, bien que cela puisse techniquement être négocié dans le contrat d'agence. Veillez à ce que les conditions soient claires dans votre contrat avant signature.
• Valeur : Les agents s'occupent de la commercialisation, des visites, des négociations et de la coordination des formalités administratives.
• Mots-clés : Real estate agent fees Spain, Estate agent commission Spain seller, Commission de l'industrie coût.

4. Frais de justice (Honoraires d'avocat)

• Ce que c'est : Bien que cela ne soit pas légalement obligatoire, il est fortement recommandé, en particulier pour les non-résidents, de faire appel à un avocat indépendant (avocat) spécialisé dans le droit immobilier espagnol. Ils représentent votre intérêts.
• Services : Votre avocat procédera à une vérification préalable, examinera les contrats (contrat d'agence, contrat de réservation, contrat d'achat), vous conseillera sur les implications fiscales, établira une procuration si nécessaire, supervisera le processus d'achèvement chez le notaire et s'occupera du paiement des taxes après la vente ou des demandes de remboursement (comme la taxe sur la valeur ajoutée pour les non-résidents).
• Coût typique : Souvent autour de 1% (plus TVA/IVA à 21%) du prix de vente, bien que certains avocats facturent des honoraires fixes ou des taux horaires. Demandez un devis à l'avance.
• Mots-clés : Frais d'avocat pour la vente d'une maison en Espagne, Frais d'avocat pour la vente d'une propriété en Espagne, Représentation légale du vendeur en Espagne.

5. Frais de notaire (Frais de notaire)

• Ce que c'est : Le notaire public (Notario) est un fonctionnaire impartial qui supervise la signature de l'acte de vente définitif (Inscription au registre public des ventes), vérifie les identités et s'assure que la transaction est conforme à la loi. Ses honoraires sont réglementés par la loi et basés sur le prix de vente du bien.
• Qui paie ? La loi espagnole stipule techniquement que le vendeur paie pour l'acte original (matriz) et l'acheteur paie son premier exemplaire. Cependant, il est une pratique très courante (et souvent stipulé dans les contrats préliminaires) pour les l'acheteur doit payer tous les frais de notaire liés à l'acte d'achat. Le vendeur volonté payer les frais de notaire liés à l'acte de radiation de l'hypothèque (voir page 3). Soyez clair sur ce point lors de vos négociations.
• Mots-clés : Frais de notaire Espagne vendeur, Frais de notaire vendeur, Escriture coûts Espagne.

6. Frais de cadastre (Registre de la propriété) - Pour les annulations

• Ce que c'est : Le registre foncier (Registre de la propriété) enregistre officiellement la propriété des biens et les charges qui pèsent sur eux (comme les hypothèques).
• Qui paie ? Le acheteur paie la taxe d'enregistrement de sa nouvelle propriété. Toutefois, le le vendeur est responsable du paiement des frais de registre foncier liés à l'annulation de toute charge existante enregistrée sur le bien immobilier, le plus souvent une hypothèque existante. Cela se fait après l'acte de radiation de l'hypothèque est signé chez le notaire.
• Mots-clés : Frais de registre foncier Espagne vendeur, Frais de registre d'annulation d'hypothèque Espagne.

Certificats et documents nécessaires

Vous êtes légalement tenu de fournir certains documents, dont le coût vous incombe en tant que vendeur.

7. Certificat de performance énergétique (CPE) - Certificat d'efficacité énergétique (CEE)

• Ce que c'est : Ce certificat évalue l'efficacité énergétique de votre bien sur une échelle allant de A (le plus efficace) à G (le moins efficace).
• Exigence : Il est légalement obligatoire d'avoir un CPE valide. avant vous commercialisez votre bien (en ligne, avec un agent, etc.). Vous devez le remettre à l'acheteur lors de la vente.
• Qui paie ? Le vendeur.
• Coût : Généralement €100 – €500En fonction de la taille et de l'emplacement de la propriété.
• Validité : 10 ans (sauf si le bien fait l'objet de rénovations importantes affectant son classement énergétique).
• Mots-clés : Certificat de Performance Energétique Espagne, coût EPC vendeur Espagne, CEE Espagne vente immobilière.

8. Certificat d'habitation - Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

• Ce que c'est : Ce document confirme que le bien immobilier répond aux exigences des autorités locales en matière d'habitation (normes de vie). Le nom exact et les exigences varient d'une région à l'autre (Cédula de Habitabilidad est répandu en Catalogne et aux Baléares, tandis que le Licencia de Primera (ou Segunda) Ocupación est utilisé ailleurs).
• Exigence : De plus en plus souvent exigé par les acheteurs et leurs avocats, il est parfois nécessaire pour l'acheteur de raccorder les services publics. Si votre propriété ne dispose pas d'un tel document, vous (le vendeur) devrez probablement l'obtenir.
• Qui paie ? Le vendeur, si nécessaire et s'il n'est pas déjà disponible/valide.
• Coût : Varie selon qu'il s'agit d'un renouvellement ou d'une première demande (ce qui peut impliquer des honoraires d'architecte et des frais de conseil).
• Mots-clés : Certificat d'habitation Espagne vendeur, Cédula de Habitabilidad coût, Licencia de Ocupación Espagne.

Finaliser la vente : Autres coûts potentiels pour le vendeur en Espagne

Outre les principales taxes et les frais habituels, plusieurs autres coûts potentiels peuvent survenir au cours de la procédure de vente. Le fait de les prévoir dans le budget permet de conclure la vente en douceur.

Autres coûts potentiels pour le vendeur

9. Frais d'annulation de l'hypothèque

• Ce que c'est : Si vous avez un prêt hypothécaire en cours sur le bien que vous vendez, il faut doit être légalement effacé et supprimé du registre foncier avant ou en même temps que la conclusion de la vente.
• Coûts impliqués :

• Frais bancaires : Votre banque peut vous facturer une pénalité de remboursement anticipé (commission pour l'annulation anticipée). Vérifiez les termes de votre contrat de prêt hypothécaire. Ces frais sont souvent plafonnés par la loi (en particulier pour les hypothèques à taux variable).
• Frais de notaire : Vous avez besoin d'un acte séparé (Demande d'annulation de la taxe sur la valeur ajoutée (Hipoteca)) signé devant un notaire pour annuler officiellement l'hypothèque. Le vendeur paie les frais de notaire pour cet acte spécifique.
• Frais d'enregistrement : Comme indiqué à la page 2, vous (le vendeur) payez les frais de registre foncier pour supprimer la charge hypothécaire de l'enregistrement du bien immobilier (nota simple).
• Frais de Gestoría (facultatif) : Parfois, la banque chargée de l'annulation peut utiliser son gestoría (agent administratif) pour s'occuper de la procédure notariale et de l'enregistrement, moyennant des frais supplémentaires.

• Qui paie ? Le vendeur est responsable de tous les coûts liés à l'apurement de son hypothèque existante.
• Mots-clés : Frais d'annulation de l'hypothèque en Espagne, frais d'hypothèque du vendeur en Espagne, Annulation de l'hypothèque coûts.

10. Règlements de factures de services publics

• Ce que c'est : Vous devez vous assurer que toutes les factures (électricité, eau, gaz) sont payées jusqu'à la date de conclusion de la vente.
• Processus : En général, les relevés de compteur sont effectués le jour de l'achèvement des travaux. Vous serez responsable des factures finales jusqu'à cette date. Il est conseillé de fournir à l'acheteur une preuve de paiement.
• Qui paie ? Le vendeur, pour la consommation jusqu'à la date d'achèvement.
• Mots-clés : Factures finales pour la vente d'une maison en Espagne, Règlement des factures pour la vente d'une propriété en Espagne.

11. Redevances communautaires (Dépenses de la communauté)

• Ce que c'est : Si votre propriété fait partie d'une communauté (par exemple, un immeuble d'appartements ou une urbanisation avec des installations communes), vous payez régulièrement des frais de communauté.
• Exigence : Vous devez être à jour dans le paiement des frais de communauté. L'acheteur (et le notaire) aura besoin d'un certificat (Certificat d'inscription au registre du commerce) de l'administrateur communautaire confirmant qu'il n'y a pas de dettes en suspens.
• Qui paie ? Le vendeur est responsable de tous les frais jusqu'à la date de la vente. Le certificat lui-même peut faire l'objet d'une petite taxe administrative facturée par l'administrateur, qui est aussi généralement payée par le vendeur.
• Mots-clés : Frais de communauté vendeur Espagne, Certificat frais de communauté Espagne, Dépenses de la communauté vente de biens.

12. Impôt foncier (IBI) - Impôt sur les biens incorporels

• Ce que c'est : Il s'agit de l'impôt local annuel sur la propriété, similaire à la taxe d'habitation ou aux taxes foncières dans d'autres pays.
• Qui paie ? Juridiquement, la personne qui possède la propriété sur 1er janvier de l'année fiscale est redevable de la toute l'année le paiement de l'IBI, qui est généralement facturé en milieu d'année.
• Pratique courante : Bien que le vendeur soit légalement responsable pour l'année entière s'il possédait le bien au 1er janvier, il n'est pas nécessaire d'en faire la demande. pratique courante et il est généralement convenu dans le contrat d'achat que le coût de l'IBI pour l'année de la vente est de au prorata entre l'acheteur et le vendeur. Le vendeur paie pour la partie de l'année où il a possédé le bien, et l'acheteur rembourse le vendeur pour la partie restante de l'année à l'achèvement.
• Exigence : Le vendeur doit fournir à l'acheteur la preuve du dernier paiement IBI.
• Mots-clés : Taxe IBI sur la vente d'une maison en Espagne, Taxe foncière au prorata en Espagne, Impôt sur les biens incorporels vendeur.

Résumé et principales conclusions

La vente d'un bien immobilier en Espagne implique des coûts importants pour le vendeur, principalement :

1. Plusvalía Municipal : Taxe locale sur l'augmentation de la valeur foncière.
2. Impôt sur les plus-values (CGT) : Impôt national sur les bénéfices (avec des différences importantes entre les résidents et les non-résidents, y compris la retenue 3%).
3. Honoraires de l'agent immobilier : En cas d'utilisation (généralement 3-6% + TVA).
4. Frais de justice : Hautement recommandé (souvent ~1% + TVA).
5. Certificats : L'EPC est obligatoire ; un certificat d'habitation peut être nécessaire.
6. Frais d'annulation de l'hypothèque : Le cas échéant (frais bancaires, notaire, greffe).
7. IBI au prorata et frais finaux de services publics/de communauté.

Coûts totaux estimés : À titre d'estimation approximative, les vendeurs peuvent s'attendre à ce que les coûts totaux (à l'exclusion de la CGT qui dépend du bénéfice) soient compris entre 5% à 15% du prix de vente, fortement influencé par les honoraires de l'agent et par le fait que la CGT s'applique ou non de manière significative. Les non-résidents doivent tenir compte de la retenue 3%.

Avis de non-responsabilité : Les lois fiscales, les taux d'imposition et les pratiques courantes peuvent changer. Ces informations ne sont données qu'à titre d'orientation générale en date d'avril 2025. Demandez toujours des conseils personnalisés à un avocat indépendant qualifié et à un conseiller fiscal en Espagne. avant de procéder à la vente d'un bien immobilier afin de comprendre vos responsabilités spécifiques et d'assurer la conformité.