Sprzedajesz swój dom w Hiszpanii?
Kompleksowy przewodnik po kosztach sprzedawcy (aktualizacja z 2025 r.)

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy jest to skąpana w słońcu willa, czy mieszkanie w mieście, wiąże się z czymś więcej niż tylko uzgodnieniem ceny z kupującym. Jako sprzedający jesteś odpowiedzialny za kilka znaczących kosztów i podatków, które mogą mieć wpływ na Twoje wpływy netto. Zrozumienie tych wydatków z góry ma kluczowe znaczenie dla dokładnego budżetowania i płynnej transakcji.

Niniejszy przewodnik przedstawia wszystkie potencjalne koszty, z którymi będziesz musiał się zmierzyć jako sprzedawca nieruchomości w Hiszpanii. Pamiętaj o nich, aby uniknąć niespodzianek i upewnić się, że jesteś przygotowany finansowo.

Główne podatki, z którymi będziesz musiał się zmierzyć jako sprzedawca

Podatki często stanowią największą część kosztów sprzedawcy. Oto najważniejsze z nich:

1. Plusvalía Municipal (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów)

• Co to jest: Oficjalnie znany jako Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), jest to lokalny podatek komunalny nakładany na wzrost w wartość gruntu (nie budynku) w okresie posiadania nieruchomości. Jest on obliczany na podstawie wartości nieruchomości valor catastral (wartość katastralna) i liczba lat posiadania.
• Kto płaci: Sprzedający jest zazwyczaj odpowiedzialny za ten podatek.
• Zmiany w obliczeniach: W następstwie orzeczeń sądowych metoda obliczania uległa zmianie. Rady oferują obecnie zazwyczaj dwie metody, a sprzedający płaci niższą kwotę:

• Metoda celu: Na podstawie wartości katastralnej i czasu trwania własności przy użyciu współczynników ustalonych przez ratusz.
• Metoda rzeczywista: Na podstawie rzeczywistego zysku obliczonego na podstawie różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży (dotyczy tylko udziału wartości gruntu).
• Ważne: Jeśli sprzedajesz ze stratą (bez wyraźnego wzrostu wartości gruntu), nie powinieneś być zobowiązany do zapłaty tego podatku, choć może być konieczne aktywne zgłoszenie tego faktu w urzędzie miasta.

• Termin płatności: Zwykle w ciągu 30 dni roboczych od daty sprzedaży (finalizacji u notariusza).
• Słowa kluczowe: Plusvalía Municipal Hiszpania, Podatek od sprzedaży Hiszpania, Podatek od wartości gruntu Hiszpania, Koszt sprzedawcy IIVTNU.

2. Podatek od zysków kapitałowych (CGT) - Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio

• Co to jest: Jest to krajowy podatek pobierany przez Hiszpańską Agencję Podatkową (Agencia Tributaria) od zysku (zysku kapitałowego) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
• Obliczenia: Jest on obliczany na podstawie różnicy między ceną sprzedaży a wartość nabycia.

• Cena sprzedaży: Ostateczna cena podana w Escritura (akt notarialny), minus koszty sprzedaży (takie jak opłaty agencyjne i Plusvalía Municipal).
• Wartość nabycia: Pierwotna cena zakupu, plus powiązane koszty zakupu (takie jak podatek transferowy / VAT, opłaty notarialne, opłaty rejestracyjne płacone przy zakupie), plus koszt wszelkich większych renowacji, które zwiększyły wartość nieruchomości (należy posiadać oficjalne faktury).

• Stawki podatkowe (dla rezydentów): W przypadku hiszpańskich rezydentów podatkowych zysk jest dodawany do ich dochodu z oszczędności w rocznym zeznaniu podatkowym (Declaración de la Renta - IRPF) i opodatkowane progresywnie:

• 19% od pierwszego zysku w wysokości 6 000 EUR
• 21% od zysków w wysokości od 6 001 EUR do 50 000 EUR
• 23% od zysków między 50 001 EUR a 200 000 EUR
• 27% od zysków między 200 001 EUR a 300 000 EUR
• 28% od zysków powyżej 300 000 EUR (sprawdź aktualne stawki, ponieważ mogą one ulec zmianie).

• Stawki podatkowe i potrącenia (dla nierezydentów):

• Jeśli jesteś nie hiszpańskim rezydentem podatkowym, kupujący jest prawnie zobowiązany do wstrzymanie 3% całkowita cena zakupu i wpłacić ją bezpośrednio do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej w Twoim imieniu. Jest to zaliczka na poczet potencjalnego zobowiązania z tytułu CGT.
• Ostateczne zobowiązanie z tytułu CGT jest obliczane według stawki ryczałtowej (obecnie 19% dla rezydentów UE/EOG posiadających umowy o wymianie informacji i 24% dla innych nierezydentów - sprawdź aktualne stawki).
• Jeśli wstrzymana wartość 3% wynosi więcej niż rzeczywiste zobowiązanie z tytułu CGT, można ubiegać się o zwrot (wymaga to wypełnienia specjalnego formularza podatkowego, najpierw Modelo 211, a następnie Modelo 210).
• Jeśli wstrzymana wartość 3% wynosi mniej niż rzeczywiste zobowiązanie z tytułu CGT, należy zapłacić różnicę w ciągu 3 miesięcy, składając Modelo 210.

• Zwolnienia (głównie dla mieszkańców):

• Ulga z tytułu przeniesienia głównego miejsca zamieszkania: Jeśli jesteś rezydentem sprzedającym swój główny dom i reinwestujesz wpływy w nowy główny dom (w Hiszpanii lub UE/EOG), możesz być zwolniony z CGT. Obowiązują ścisłe warunki dotyczące terminów i kwot.
• Zwolnienie dla osób powyżej 65 roku życia: Rezydenci powyżej 65 roku życia sprzedający swój główny dom są generalnie zwolnieni z CGT, nawet jeśli nie reinwestują.
• Nierezydenci zazwyczaj nie kwalifikują się do tych zwolnień.

• Słowa kluczowe: Podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii, CGT od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, podatek od sprzedającego niebędącego rezydentem w Hiszpanii, podatek u źródła 3% w Hiszpanii, hiszpański podatek od nieruchomości od sprzedającego, Incremento de Patrimonio.

Koszty sprzedaży w Hiszpanii: Opłaty, certyfikaty i usługi profesjonalne

Poza podatkami, będziesz musiał zaplanować budżet na różne profesjonalne opłaty i niezbędne dokumenty wymagane do legalnego sfinalizowania sprzedaży.

Podstawowe opłaty i usługi profesjonalne

3. Opłaty agencji nieruchomości (Comisión Inmobiliaria)

• Co to jest: Jeśli korzystasz z usług agenta nieruchomości w celu sprzedaży nieruchomości, będzie on pobierał prowizję.
• Typowy koszt: Różni się ona znacznie w zależności od regionu i agencji, ale zazwyczaj waha się od 3% do 6% (plus VAT/IVA przy 21%) ostatecznej ceny sprzedaży. Niektórzy mogą oferować stałe opłaty.
• Kto płaci: Prawie zawsze sprzedający, chociaż technicznie można to wynegocjować w umowie agencyjnej. Upewnij się, że warunki w umowie są jasne przed podpisanie.
• Wartość: Agenci zajmują się marketingiem, oglądaniem, negocjacjami i koordynacją formalności.
• Słowa kluczowe: Opłaty agenta nieruchomości Hiszpania, Prowizja agenta nieruchomości Hiszpania sprzedawca, Comisión Inmobiliaria koszt.

4. Opłaty prawne (Honorarios de Abogado)

• Co to jest: Chociaż nie jest to prawnie obowiązkowe, wysoce zalecane jest, zwłaszcza w przypadku nierezydentów, zatrudnienie niezależnego prawnika (abogado) specjalizuje się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Reprezentują oni twój interesy.
• Usługi: Twój prawnik przeprowadzi badanie due diligence, dokona przeglądu umów (umowa agencyjna, umowa rezerwacyjna, umowa kupna), doradzi w zakresie skutków podatkowych, w razie potrzeby zorganizuje pełnomocnictwo, będzie nadzorował proces finalizacji u notariusza i zajmie się płatnościami podatku po sprzedaży lub roszczeniami o zwrot (takimi jak CGT dla nierezydentów).
• Typowy koszt: Często około 1% (plus VAT/IVA w wysokości 21%) ceny sprzedaży, choć niektórzy prawnicy pobierają stałe opłaty lub stawki godzinowe. Uzyskaj wycenę z góry.
• Słowa kluczowe: Opłaty prawnika za sprzedaż domu Hiszpania, Abogado koszt sprzedaży nieruchomości Hiszpania, Reprezentacja prawna sprzedającego Hiszpania.

5. Opłaty notarialne (Koszty notarialne)

• Co to jest: Notariusz publiczny (Notariusz) jest bezstronnym urzędnikiem publicznym, który nadzoruje podpisanie ostatecznego aktu sprzedaży (Pisemna umowa kupna-sprzedaży), weryfikuje tożsamość i zapewnia zgodność transakcji z prawem. Ich opłaty są regulowane przez prawo i oparte na cenie sprzedaży nieruchomości.
• Kto płaci: Hiszpańskie prawo technicznie stanowi, że sprzedający płaci za oryginalny akt notarialny (matriz), a kupujący płaci za pierwszą kopię. Jest to jednak bardzo powszechna praktyka (i często określone w umowach przedwstępnych) dla kupujący zapłaci wszystkie opłaty notarialne związane z aktem zakupu. Sprzedawca będzie uiścić opłaty notarialne związane z umorzeniem kredytu hipotecznego (patrz strona 3). Należy jasno określić tę kwestię podczas negocjacji.
• Słowa kluczowe: Opłaty notarialne Hiszpania sprzedający, Koszty notarialne sprzedawca, Escritura kosztuje Hiszpania.

6. Opłaty za prowadzenie ksiąg wieczystych (Rejestr nieruchomości) - W przypadku anulowania

• Co to jest: Rejestr gruntów (Rejestr nieruchomości) oficjalnie rejestruje własność nieruchomości i jej obciążenia (takie jak hipoteki).
• Kto płaci: The kupujący uiszcza opłatę za rejestrację nowej własności. Jednakże sprzedający jest odpowiedzialny za uiszczenie opłat związanych z anulowaniem wszelkich istniejących opłat. zarejestrowany na nieruchomości, najczęściej istniejący kredyt hipoteczny. Odbywa się to w następujący sposób po akt wykreślenia hipoteki jest podpisywany u notariusza.
• Słowa kluczowe: Opłaty za wpis do rejestru gruntów Hiszpania sprzedający, opłaty za anulowanie hipoteki Hiszpania.

Niezbędne certyfikaty i dokumenty

Jesteś prawnie zobowiązany do dostarczenia określonych dokumentów, których koszt spoczywa na Tobie jako sprzedającym.

7. Świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC) - Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

• Co to jest: Certyfikat ten ocenia efektywność energetyczną nieruchomości w skali od A (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna).
• Wymagania: Posiadanie ważnej EPC jest prawnie obowiązkowe przed sprzedajesz swoją nieruchomość (online, z agentem itp.). Należy go dostarczyć kupującemu w momencie sprzedaży.
• Kto płaci: Sprzedawca.
• Koszt: Zazwyczaj €100 – €500w zależności od wielkości i lokalizacji nieruchomości.
• Ważność: 10 lat (chyba że nieruchomość zostanie poddana znaczącym renowacjom wpływającym na jej ocenę energetyczną).
• Słowa kluczowe: Świadectwo charakterystyki energetycznej Hiszpania, sprzedawca kosztów EPC Hiszpania, sprzedaż nieruchomości CEE Hiszpania.

8. Świadectwo zamieszkania - Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

• Co to jest: Dokument ten potwierdza, że nieruchomość spełnia wymogi władz lokalnych dotyczące zamieszkania (standardy życia). Dokładna nazwa i wymagania różnią się w zależności od regionu (Cédula de Habitabilidad jest powszechny w Katalonii i na Balearach, podczas gdy Licencia de Primera (lub Segunda) Ocupación jest używany gdzie indziej).
• Wymagania: Coraz częściej wymagany przez kupujących i ich prawników, a czasami niezbędny dla kupującego do podłączenia mediów. Jeśli Twoja nieruchomość nie posiada aktualnej umowy, Ty (sprzedający) prawdopodobnie będziesz musiał ją uzyskać.
• Kto płaci: Sprzedawca, jeśli jest wymagany i nie jest już dostępny/ważny.
• Koszt: Różni się w zależności od tego, czy jest to odnowienie, czy pierwszy wniosek (co może wiązać się z opłatami za architekta i opłatami komunalnymi).
• Słowa kluczowe: Certyfikat zamieszkania Hiszpania sprzedawca, Cédula de Habitabilidad koszt, Licencia de Ocupación Hiszpania.

Finalizacja sprzedaży: Inne potencjalne koszty sprzedawcy w Hiszpanii

Oprócz głównych podatków i standardowych opłat, podczas procesu sprzedaży może pojawić się kilka innych potencjalnych kosztów. Uwzględnienie ich w budżecie zapewnia sprawniejsze zamknięcie transakcji.

Inne potencjalne koszty sprzedawcy

9. Opłaty i koszty anulowania kredytu hipotecznego

• Co to jest: Jeśli sprzedawana nieruchomość jest obciążona niespłaconym kredytem hipotecznym, to musi zostać prawnie rozliczone i usunięte z rejestru gruntów przed lub jednocześnie z zakończeniem sprzedaży.
• Koszty:

• Opłaty bankowe: Bank może naliczyć karę za wcześniejszą spłatę (comisión por cancelación anticipada). Sprawdź warunki umowy kredytu hipotecznego. Opłaty te są często ograniczone przez prawo (zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu).
• Opłaty notarialne: Potrzebny jest oddzielny akt notarialny (Pisemne anulowanie transakcji hipotecznej) podpisany przed notariuszem w celu formalnego anulowania hipoteki. Sprzedający uiszcza opłaty notarialne za ten konkretny akt notarialny.
• Opłaty rejestracyjne: Jak wspomniano na stronie 2, sprzedający uiszcza opłatę za usunięcie obciążenia hipotecznego z rejestru nieruchomości (nota simple).
• Opłaty Gestoría (opcjonalnie): Czasami bank obsługujący anulowanie może użyć swoich gestoría (agent administracyjny) do obsługi procesu notarialnego i rejestracyjnego, pobierając dodatkową opłatę.

• Kto płaci: Sprzedający jest odpowiedzialny za wszystkie koszty związane z rozliczeniem istniejącego kredytu hipotecznego.
• Słowa kluczowe: Koszty anulowania kredytu hipotecznego Hiszpania, opłaty za kredyt hipoteczny dla sprzedającego Hiszpania, Anulowanie płatności koszty.

10. Rozliczenia rachunków za media

• Co to jest: Musisz upewnić się, że wszystkie rachunki za media (prąd, woda, gaz) zostały opłacone do dnia zakończenia sprzedaży.
• Proces: Zazwyczaj odczyty liczników są dokonywane w dniu zakończenia prac. Będziesz odpowiedzialny za ostateczne rachunki do tego momentu. Dobrą praktyką jest dostarczenie kupującemu dowodu zapłaty.
• Kto płaci: Sprzedawca, za zużycie do daty zakończenia.
• Słowa kluczowe: Ostateczne rachunki za media sprzedaż domu Hiszpania, Rozliczanie rachunków sprzedaż nieruchomości Hiszpania.

11. Opłaty wspólnotowe (Gastos de Comunidad)

• Co to jest: Jeśli Twoja nieruchomość jest częścią wspólnoty (np. budynku mieszkalnego lub urbanizacji ze wspólnymi udogodnieniami), płacisz regularne opłaty wspólnotowe.
• Wymagania: Musisz być na bieżąco ze wszystkimi opłatami społecznościowymi. Kupujący (i notariusz) będą wymagać zaświadczenia (Zaświadczenie o pobycie w kraju płatniczym) od zarządcy wspólnoty potwierdzającego brak zaległych należności.
• Kto płaci: Sprzedający jest odpowiedzialny za wszystkie opłaty do dnia sprzedaży. Sam certyfikat może wiązać się z niewielką opłatą administracyjną pobieraną przez administratora, również zazwyczaj uiszczaną przez sprzedającego.
• Słowa kluczowe: Opłaty wspólnotowe sprzedawca Hiszpania, Certyfikat opłaty wspólnotowe Hiszpania, Gastos de Comunidad sprzedaż nieruchomości.

12. Podatek od nieruchomości (IBI) - Impuesto sobre Bienes Inmuebles

• Co to jest: Jest to roczny lokalny podatek od własności nieruchomości, podobny do podatku komunalnego lub stawek od nieruchomości w innych krajach.
• Kto płaci: Z prawnego punktu widzenia osoba, która jest właścicielem nieruchomości na 1 stycznia roku podatkowego ponosi odpowiedzialność za cały rok Płatność IBI, która jest zwykle rozliczana w połowie roku.
• Powszechna praktyka: Chociaż sprzedawca jest prawnie odpowiedzialny za cały rok, jeśli był właścicielem 1 stycznia, jest to standardowa praktyka i zwykle uzgodnione w umowie kupna, że koszt IBI za rok sprzedaży wynosi proporcjonalnie między kupującym a sprzedającym. Sprzedający płaci za część roku, w którym był właścicielem nieruchomości, a kupujący zwraca sprzedającemu pozostałą część roku po zakończeniu.
• Wymagania: Sprzedający musi dostarczyć kupującemu dowód ostatniej płatności IBI.
• Słowa kluczowe: Podatek IBI od sprzedaży domu Hiszpania, Podatek od nieruchomości proporcjonalnie Hiszpania, Impuesto sobre Bienes Inmuebles sprzedawca.

Podsumowanie i kluczowe wnioski

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wiąże się przede wszystkim ze znacznymi kosztami dla sprzedającego:

1. Plusvalía Municipal: Lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów.
2. Podatek od zysków kapitałowych (CGT): Krajowy podatek od zysku (z zasadniczymi różnicami dla rezydentów i nierezydentów, w tym potrącenie u źródła 3%).
3. Opłaty agenta nieruchomości: Jeśli jest używany (zazwyczaj 3-6% + VAT).
4. Opłaty prawne: Wysoce zalecane (często ~1% + VAT).
5. Certyfikaty: EPC jest obowiązkowe; może być wymagane świadectwo zamieszkania.
6. Koszty anulowania kredytu hipotecznego: W stosownych przypadkach (opłaty bankowe, notarialne, rejestrowe).
7. Proporcjonalne opłaty IBI i końcowe opłaty za media/wspólnotowe.

Całkowite szacowane koszty: Według przybliżonych szacunków, sprzedawcy mogą oczekiwać, że całkowite koszty (z wyłączeniem podatku CGT, który zależy od zysku) wyniosą od 5% do 15% ceny sprzedaży, na którą duży wpływ mają opłaty agenta i to, czy CGT ma zastosowanie. Nierezydenci muszą dokładnie uwzględnić potrącenie podatku 3%.

Zastrzeżenie: Przepisy podatkowe, stawki i powszechne praktyki mogą ulec zmianie. Niniejsze informacje stanowią jedynie ogólne wytyczne na kwiecień 2025 r. Zawsze zasięgaj indywidualnej porady wykwalifikowanego niezależnego prawnika i doradcy podatkowego w Hiszpanii. przed przystąpieniem do sprzedaży nieruchomości w celu zrozumienia konkretnych zobowiązań i zapewnienia zgodności.