Продаете дом в Испании?
Исчерпывающее руководство по расходам продавца (обновление 2025 года)

Продажа недвижимости в Испании, будь то залитая солнцем вилла или городская квартира, включает в себя нечто большее, чем просто согласование цены с покупателем. Как продавец, вы несете ответственность за ряд существенных расходов и налогов, которые могут повлиять на вашу чистую выручку. Понимание этих расходов заранее имеет решающее значение для точного составления бюджета и успешного проведения сделки.

В этом руководстве перечислены все возможные расходы, с которыми вы столкнетесь при продаже недвижимости в Испании. Помните о них, чтобы избежать неожиданностей и быть финансово подготовленным.

Основные налоги, с которыми вам придется столкнуться как продавцу

Налоги часто составляют самую большую часть расходов продавца. Вот основные из них:

1. Plusvalía Municipal (Местный налог на увеличение стоимости земли)

• Что это: Официально известная как Налог на увеличение стоимости природных территорий города (IIVTNU), это налог местного совета, взимаемый с увеличения стоимость земли (не здание) в период владения недвижимостью. Она рассчитывается на основе катастральная доблесть (кадастровая стоимость) и количество лет, в течение которых вы им владеете.
• Кто платит: Как правило, ответственность за уплату этого налога несет продавец.
• Изменения в расчетах: После вынесения судебных решений метод расчета изменился. Теперь советы обычно предлагают два метода, и продавец платит меньшую сумму:

• Объективный метод: На основе кадастровой стоимости и продолжительности владения с использованием коэффициентов, установленных мэрией.
• Реальный метод: На основе фактической прибыли, рассчитанной из разницы между ценой покупки и продажи (применяется только к доле стоимости земли).
• Важно: Если вы продаете участок в убыток (очевидно, что стоимость земли не увеличилась), вы не должны платить этот налог, хотя, возможно, вам придется активно заявлять об этом в мэрии.

• Крайний срок оплаты: Обычно в течение 30 рабочих дней с момента продажи (завершение сделки у нотариуса).
• Ключевые слова: Плюсвалия муниципальная Испания, Налог на продавца Испания, Налог на стоимость земли Испания, Стоимость продавца IIVTNU.

2. Налог на прирост капитала (CGT) - Налог на увеличение стоимости наследия

• Что это: Это национальный налог, взимаемый Испанским налоговым агентством (Agencia Tributaria) с прибыли (прироста капитала), которую вы получаете от продажи недвижимости.
• Расчет: Она рассчитывается на основе разницы между ценой продажи и стоимость приобретения.

• Цена продажи: Окончательная цена, указанная в Escritura (сделка), за вычетом расходов на продажу (таких как агентское вознаграждение и Plusvalía Municipal).
• Стоимость приобретения: Первоначальная цена покупки, плюс сопутствующие расходы на покупку (например, налог на передачу прав собственности/НДС, нотариальные сборы, регистрационные сборы, уплачиваемые при покупке), плюс стоимость капитального ремонта, который увеличил стоимость недвижимости (должны быть официальные счета).

• Ставки налога (для резидентов): Для испанских налоговых резидентов прибыль добавляется к их доходам от сбережений в ежегодной декларации о доходах (см.Декларация о ренте - IRPF) и облагаются прогрессивным налогом:

• 19% на первый выигрыш в размере €6 000
• 21% на доходы от €6 001 до €50 000
• 23% на доходы от €50 001 до €200 000
• 27% на доходы от €200 001 до €300 000
• 28% на доходы свыше 300 000 евро (проверьте текущие ставки, так как они могут измениться).

• Ставки и удержание налогов (для нерезидентов):

• Если вы не испанским налоговым резидентом, покупатель по закону обязан удерживать 3% из общая стоимость покупки и оплатит его напрямую в Испанское налоговое агентство от вашего имени. Это авансовый платеж в счет вашего потенциального обязательства по уплате налога на прибыль.
• Ваше окончательное обязательство по уплате налога на прибыль рассчитывается по единой ставке (в настоящее время 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ, заключивших соглашения об обмене информацией, и 24% для других нерезидентов - уточните текущие ставки).
• Если удержанная сумма 3% составляет подробнее чем ваше фактическое обязательство по налогу на прибыль, вы можете потребовать возврата (для этого необходимо заполнить специальную налоговую форму, сначала Modelo 211, затем Modelo 210).
• Если удержанная сумма 3% составляет меньше чем ваше фактическое обязательство по уплате CGT, вы должны выплатить разницу в течение 3 месяцев, подав заявление Modelo 210.

• Исключения (в основном для резидентов):

• Льгота по переходу на основное место жительства: Если вы, будучи резидентом, продаете свой основной дом и реинвестируете полученные средства в новый основной дом (в Испании или странах ЕС/ЕЭЗ), вы можете освободиться от уплаты налога на недвижимость. При этом действуют строгие условия в отношении сроков и сумм.
• Освобождение для лиц старше 65 лет: Жители старше 65 лет, продающие свой основной дом, как правило, освобождаются от уплаты налога на недвижимость, даже если они не реинвестируют средства.
• Нерезиденты, как правило, не имеют права на эти льготы.

• Ключевые слова: Налог на прирост капитала в Испании, CGT при продаже недвижимости в Испании, налог на нерезидента-продавца в Испании, налог у источника 3% в Испании, налог на недвижимость в Испании для продавца, Incremento de Patrimonio.

Расходы на продажу в Испании: Сборы, сертификаты и профессиональные услуги

Помимо налогов, вам нужно будет выделить средства на оплату услуг различных специалистов и подготовку документов, необходимых для юридического оформления продажи.

Основные сборы и профессиональные услуги

3. Комиссионные агентства недвижимости (Комисион Инмобилиариа)

• Что это: Если вы прибегаете к услугам агента по продаже недвижимости, он берет комиссионные.
• Обычная стоимость: Эта сумма значительно варьируется в зависимости от региона и агентства, но обычно составляет от От 3% до 6% (плюс НДС/IVA при цене 21%) от окончательной цены продажи. Некоторые могут предлагать фиксированную плату.
• Кто платит: Почти всегда продавец, хотя технически это может быть оговорено в агентском договоре. Убедитесь, что условия четко прописаны в вашем договоре до подпись.
• Ценность: Агенты занимаются маркетингом, просмотрами, переговорами и согласованием документов.
• Ключевые слова: Комиссия агента по недвижимости Испания, комиссия агента по недвижимости Испания продавцу, Комисион Инмобилиариа стоимость.

4. Юридические расходы (Почетные адвокаты)

• Что это: Хотя по закону это не является обязательным, настоятельно рекомендуется, особенно нерезидентам, нанять независимого адвоката (см.адвокат) специализируется на испанском имущественном праве. Они представляют Ваш интересы.
• Услуги: Ваш юрист проведет юридическую экспертизу, проверит контракты (агентский договор, договор бронирования, договор купли-продажи), проконсультирует по налоговым последствиям, оформит доверенность, если необходимо, проследит за завершением процесса у нотариуса, а также займется выплатой налогов после продажи или требованием возврата (например, CGT для нерезидентов).
• Обычная стоимость: Часто около 1% (плюс НДС/IVA по цене 21%) от цены продажи, хотя некоторые юристы берут фиксированную плату или почасовую оплату. Узнайте цену заранее.
• Ключевые слова: Адвокатские гонорары при продаже дома Испания, Abogado стоимость продажи недвижимости Испания, Юридическое представительство продавца Испания.

5. Нотариальные сборы (Нотариальные расходы)

• Что это: Государственный нотариус (Notario) - это беспристрастный государственный чиновник, который следит за подписанием окончательного акта купли-продажи (Публичная выписка из книги), проверяет личность и обеспечивает юридическое соответствие сделки. Их вознаграждение регулируется законом и зависит от цены продажи недвижимости.
• Кто платит: Согласно испанскому законодательству, продавец платит за оригинал документа (matriz), а покупатель платит за первый экземпляр. Однако это очень распространенная практика (и часто оговаривается в предварительных договорах) для покупатель оплачивает все нотариальные расходы, связанные с договором купли-продажи. Продавец будет оплатить нотариальные расходы, связанные с составлением акта об аннулировании ипотеки (см. стр. 3). Уточните этот вопрос в ходе переговоров.
• Ключевые слова: Нотариальные расходы продавца Испании, Нотариальные расходы продавец, Escritura стоит Испания.

6. Сборы за ведение земельного кадастра (Регистратура собственности) - Для отмены

• Что это: Земельный кадастр (Регистратура собственности) официально регистрирует право собственности на недвижимость и расходы на нее (например, ипотеку).
• Кто платит: Сайт покупатель оплачивает пошлину за регистрацию своего нового права собственности. Тем не менее продавец несет ответственность за оплату услуг земельного кадастра, связанных с отменой всех существующих платежей зарегистрированный под залог недвижимости, чаще всего под существующую ипотеку. Это делается после документ об аннулировании ипотеки подписывается у нотариуса.
• Ключевые слова: Земельный кадастр Испания продавец, ипотечный кадастр Испания.

Необходимые сертификаты и документы

По закону вы обязаны предоставить определенные документы, расходы на которые ложатся на вас как на продавца.

7. Сертификат энергетической эффективности (EPC) - Сертификат энергоэффективности (CEE)

• Что это: Этот сертификат оценивает энергоэффективность вашей недвижимости по шкале от A (наиболее эффективная) до G (наименее эффективная).
• Требования: По закону наличие действующего EPC является обязательным. до вы продаете свою недвижимость (через Интернет, с помощью агента и т.д.). Вы должны предоставить его покупателю при продаже.
• Кто платит: Продавец.
• Стоимость: Обычно €100 – €500В зависимости от размера и местоположения объекта.
• Валидность: 10 лет (если только объект не подвергается значительной реконструкции, влияющей на его энергетический рейтинг).
• Ключевые слова: Сертификат энергетической эффективности Испания, стоимость EPC для продавца Испания, продажа недвижимости CEE Испания.

8. Сертификат на проживание - Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

• Что это: Этот документ подтверждает, что недвижимость соответствует требованиям местных властей к жилью (стандартам жизни). Точное название и требования зависят от региона (Cédula de Habitabilidad распространен в Каталонии и на Балеарских островах, в то время как Лицензия на первое (или второе) занятие используется в других местах).
• Требования: Все чаще требуется покупателям и их юристам, а иногда и покупателю для подключения коммунальных услуг. Если у вашей недвижимости нет действующего сертификата, вам (продавцу), скорее всего, придется его получить.
• Кто платит: Продавец, если требуется и нет в наличии/действительности.
• Стоимость: Зависит от того, подается ли заявление на продление или впервые (что может потребовать оплаты услуг архитектора и совета).
• Ключевые слова: Жилищный сертификат Испания продавец, Cédula de Habitabilidad стоимость, Licencia de Ocupación Испания.

Завершение продажи: Другие возможные расходы продавца в Испании

Помимо основных налогов и стандартных сборов, в процессе продажи может возникнуть еще несколько потенциальных расходов. Бюджетирование этих расходов гарантирует более гладкое закрытие сделки.

Другие возможные расходы продавца

9. Комиссии и расходы, связанные с аннулированием ипотеки

• Что это: Если у вас есть непогашенная ипотека на продаваемую недвижимость, то обязательно быть юридически оформлен и исключен из земельного кадастра до или одновременно с завершением продажи.
• Затраты:

• Банковские комиссии: Ваш банк может взимать штраф за досрочное погашение (комиссия по отмене предвидения). Проверьте условия вашего ипотечного договора. Часто эти сборы ограничены законом (особенно для ипотечных кредитов с переменной ставкой).
• Нотариальные сборы: Вам нужен отдельный акт (Эскритура отмены хипотеки), подписанный у нотариуса, чтобы официально аннулировать ипотеку. Продавец оплачивает услуги нотариуса для этого конкретного документа.
• Регистрационные сборы: Как уже говорилось на стр. 2, вы (продавец) платите сбор в Земельный кадастр, чтобы снять ипотечный платеж с учета недвижимости (просто).
• Плата за услуги гестора (по желанию): Иногда банк, осуществляющий аннулирование, может использовать свои gestoría (административный агент), который будет заниматься нотариальным и регистрационным процессом, взимая дополнительную плату.

• Кто платит: Продавец несет ответственность за все расходы, связанные с погашением существующей ипотеки.
• Ключевые слова: Стоимость аннулирования ипотеки в Испании, плата продавцу за ипотеку в Испании, Отмена гипотезы расходы.

10. Расчеты по коммунальным платежам

• Что это: Вам необходимо обеспечить оплату всех коммунальных платежей (электричество, вода, газ) до момента завершения продажи.
• Процесс: Как правило, показания счетчиков снимаются в день завершения работ. Вы будете нести ответственность за окончательные счета до этого момента. Хорошей практикой является предоставление покупателю доказательств оплаты.
• Кто платит: Продавец, для потребления до даты завершения работ.
• Ключевые слова: Окончательные коммунальные платежи при продаже дома в Испании, Урегулирование счетов при продаже недвижимости в Испании.

11. Общественные сборы (Гастос де коммунидад)

• Что это: Если ваша недвижимость является частью сообщества (например, многоквартирный дом или урбанизация с общими удобствами), вы регулярно платите коммунальные платежи.
• Требования: Вы должны быть в курсе всех платежей по коммунальным платежам. Покупателю (и нотариусу) потребуется сертификат (Свидетельство об окончании срока действия паспорта) от администратора сообщества, подтверждающий отсутствие просроченных задолженностей.
• Кто платит: Продавец несет ответственность за все сборы до даты продажи. Сам сертификат может иметь небольшой административный сбор, взимаемый администратором, который также обычно оплачивает продавец.
• Ключевые слова: Продавец коммунальных платежей Испания, Сертификат коммунальных платежей Испания, Гастос де коммунидад продажа недвижимости.

12. Налог на недвижимость (IBI) - Налог на недвижимость

• Что это: Это ежегодный налог на владение недвижимостью, взимаемый местным советом, аналогичный налогу на муниципалитет или ставкам на недвижимость в других странах.
• Кто платит: С юридической точки зрения, человек, владеющий имуществом на 1 января налогового года несет ответственность за целый год Оплата IBI, счет на которую обычно выставляется в середине года.
• Обычная практика: Хотя по закону продавец несет ответственность за весь год, если он владел машиной на 1 января, это стандартная практика и обычно в договоре купли-продажи оговаривается, что стоимость IBI в год продажи составляет пропорционально между покупателем и продавцом. Продавец оплачивает часть года, в течение которого он владел недвижимостью, а покупатель возмещает продавцу оставшуюся часть года по завершении сделки.
• Требования: Продавец должен предоставить покупателю подтверждение последнего платежа IBI.
• Ключевые слова: Налог IBI при продаже дома Испания, Налог на недвижимость пропорционально Испания, Налог на недвижимость продавец.

Резюме и основные выводы

Продажа недвижимости в Испании сопряжена со значительными расходами для продавца, в первую очередь:

1. Муниципальное управление Плюсвалия: Местный налог на увеличение стоимости земли.
2. Налог на прирост капитала (НПК): Национальный налог на прибыль (с существенными различиями для резидентов и нерезидентов, включая удержание 3%).
3. Вознаграждение агентам по недвижимости: Если используется (обычно 3-6% + НДС).
4. Юридические услуги: Настоятельно рекомендуется (часто ~1% + НДС).
5. Сертификаты: Обязательно наличие EPC; может потребоваться сертификат на жилище.
6. Расходы на аннулирование ипотеки: Если применимо (банковские сборы, нотариус, реестр).
7. Прогрессивный IBI и окончательные коммунальные/общественные платежи.

Общие сметные расходы: По приблизительным оценкам, продавцы могут ожидать, что общие расходы (за исключением налога на прибыль, который зависит от прибыли) составят от 5% - 15% от цены продажи, на которую в значительной степени влияют комиссионные агента и то, применяется ли CGT. Нерезиденты должны внимательно относиться к удержанию 3%.

Отказ от ответственности: Налоговое законодательство, ставки и общепринятая практика могут меняться. Данная информация предназначена только для общего ознакомления по состоянию на апрель 2025 года. Всегда обращайтесь за индивидуальной консультацией к квалифицированному независимому юристу и налоговому консультанту в Испании прежде чем приступать к продаже недвижимости, чтобы понять свои обязательства и обеспечить их выполнение.