Sälja ditt hus i Spanien?
En omfattande guide till säljarkostnader (uppdatering 2025)

Att sälja din fastighet i Spanien, oavsett om det är en soldränkt villa eller en stadslägenhet, innebär mer än att bara komma överens om ett pris med en köpare. Som säljare är du ansvarig för flera betydande kostnader och skatter som kan påverka din nettointäkt. Att förstå dessa utgifter på förhand är avgörande för korrekt budgetering och en smidig transaktion.

I den här guiden går vi igenom alla potentiella kostnader som du kan ställas inför som fastighetssäljare i Spanien. Tänk på dessa för att undvika överraskningar och se till att du är ekonomiskt förberedd.

Stora skatter som du kommer att möta som säljare

Skatterna utgör ofta den största delen av säljarens kostnader. Här är de primära:

1. Plusvalía Municipal (lokal skatt på höjning av markvärdet)

• Vad det är: Officiellt känd som Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), är en kommunalskatt som tas ut på ökningen av markens värde (inte byggnaden) under den period som du ägde fastigheten. Det beräknas baserat på fastighetens värde katastral (kadastralt värde) och antalet år du har ägt den.
• Vem betalar? Säljaren är normalt ansvarig för denna skatt.
• Ändringar i beräkningen: Efter domstolsbeslut har beräkningsmetoden ändrats. Kommunerna erbjuder nu vanligtvis två metoder, och säljaren betalar det lägre beloppet:

• Objektiv metod: Baserat på kadastralt värde och ägandevaraktighet med hjälp av koefficienter som fastställts av stadshuset.
• Riktig metod: Baserat på den faktiska vinsten beräknad på skillnaden mellan köp- och försäljningspriset (gäller endast andelen markvärde).
• Viktigt: Om du säljer med förlust (bevisligen ingen ökning av markvärdet) ska du inte vara skyldig att betala denna skatt, men du kan behöva deklarera detta aktivt till stadshuset.

• Sista dag för betalning: Vanligtvis inom 30 arbetsdagar från försäljningsdatumet (avslut hos Notarius Publicus).
• Nyckelord: Plusvalía Municipal Spanien, Säljarskatt Spanien, Markvärdesskatt Spanien, IIVTNU säljarkostnad.

2. Skatt på kapitalvinster (CGT) Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio

• Vad det är: Detta är en nationell skatt som tas ut av den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) på den vinst (kapitalvinst) du gör när du säljer fastigheten.
• Beräkning: Den beräknas på skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärde.

• Försäljningspris: Det slutliga priset som anges i Skrivning (lagfart), minus försäljningskostnader (som mäklararvoden och Plusvalía Municipal).
• Förvärvsvärde: Den ursprungliga köpeskillingen, plus tillhörande köpkostnader (t.ex. överlåtelseskatt/skatt, notarieavgifter, registeravgifter som betalas vid köp), plus kostnaden för eventuella större renoveringar som ökat fastighetens värde (måste ha officiella fakturor).

• Skattesatser (för boende): För spanska skatteinvånare läggs vinsten till deras sparandeinkomst i deras årliga inkomstdeklaration (Renta-deklaration - IRPF) och beskattas progressivt:

• 19% på den första vinsten på 6 000 euro
• 21% på vinster mellan 6 001 euro och 50 000 euro
• 23% på vinster mellan 50 001 euro och 200 000 euro
• 27% på vinster mellan 200 001 euro och 300 000 euro
• 28% på vinster över 300.000 euro (kontrollera aktuella räntor eftersom de kan ändras).

• Skattesatser och källskatt (för icke-residenta):

• Om du är inte har spansk skatterättslig hemvist, är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3% av total köpeskilling och betala det direkt till den spanska skattemyndigheten för din räkning. Detta är en förskottsbetalning för din potentiella CGT-skuld.
• Din slutliga CGT-skuld beräknas med en schablonskatt (för närvarande 19% för personer bosatta i EU/EES med informationsutbytesavtal och 24% för andra personer som inte är bosatta i EU/EES - kontrollera aktuella skattesatser).
• Om den innehållna 3% är mer än din faktiska CGT-skuld kan du begära återbetalning (kräver att du lämnar in en särskild skatteblankett, Modelo 211 först och sedan Modelo 210).
• Om den innehållna 3% är mindre än din faktiska CGT-skuld, måste du betala skillnaden inom 3 månader genom att lämna in Modelo 210.

• Undantag (främst för boende):

• Huvudbostad Rollover Relief: Om du är resident och säljer din huvudbostad och återinvesterar intäkterna i en ny huvudbostad (i Spanien eller EU/EES) kan du vara befriad från CGT. Strikta villkor gäller avseende tidpunkt och belopp.
• Undantag för personer över 65 år: Personer över 65 år som säljer sin huvudsakliga bostad är i allmänhet befriade från CGT, även om de inte återinvesterar.
• Personer som inte är bosatta i landet är i allmänhet inte berättigade till dessa undantag.

• Nyckelord: Kapitalvinstskatt Spanien, CGT sälja fastighet Spanien, Icke-resident säljarskatt Spanien, 3% källskatt Spanien, Spansk fastighetsskatt säljare, Upphävande av patrimonium.

Försäljningskostnader Spanien: Avgifter, certifikat och professionella tjänster

Utöver skatter måste du budgetera för olika professionella avgifter och viktiga dokument som krävs för att lagligt slutföra försäljningen.

Väsentliga avgifter och professionella tjänster

3. Avgifter för fastighetsmäklare (Comisión Inmobiliaria)

• Vad det är: Om du anlitar en fastighetsmäklare för att marknadsföra och sälja din bostad tar denne ut en provision.
• Typisk kostnad: Detta varierar avsevärt mellan olika regioner och byråer, men ligger vanligtvis mellan 3% till 6% (plus moms/IVA vid 21%) av det slutliga försäljningspriset. Vissa kan erbjuda fasta avgifter.
• Vem betalar? Nästan alltid säljaren, även om detta tekniskt sett kan förhandlas fram i förmedlingsavtalet. Se till att villkoren är tydliga i ditt avtal före undertecknande.
• Värde: Mäklare sköter marknadsföring, visningar, förhandlingar och samordning av pappersarbete.
• Nyckelord: Fastighetsmäklararvode Spanien, Fastighetsmäklarprovision Spanien säljare, Comisión Inmobiliaria kostnad.

4. Juridiska kostnader (Ärenden till advokat)

• Vad det är: Även om det inte är obligatoriskt enligt lag rekommenderas det starkt, särskilt för personer som inte är bosatta i landet, att anlita en oberoende advokat (abogado) som är specialiserade på spansk fastighetsrätt. De representerar din intressen.
• Tjänster: Din advokat kommer att utföra due diligence, granska avtal (agentavtal, bokningsavtal, köpekontrakt), ge råd om skattekonsekvenser, ordna fullmakt om det behövs, övervaka slutförandet hos notarien och hantera skattebetalningar eller återbetalningskrav efter försäljningen (som CGT för utländska medborgare).
• Typisk kostnad: Ofta runt 1% (plus moms/IVA vid 21%) av försäljningspriset, även om vissa advokater tar ut fasta avgifter eller timpriser. Begär en offert i förväg.
• Nyckelord: Advokatkostnader försäljning av hus Spanien, Abogado kostnad fastighetsförsäljning Spanien, Juridisk representation säljare Spanien.

5. Notarieavgifter (Notariekostnader)

• Vad det är: Den offentliga notarien (Notario) är en opartisk offentlig tjänsteman som övervakar undertecknandet av det slutliga köpebrevet (Offentlig registrering av inköp), verifierar identiteter och säkerställer att transaktionen är juridiskt kompatibel. Deras avgifter är reglerade i lag och baseras på fastighetens försäljningspris.
• Vem betalar? Enligt spansk lag är det säljaren som betalar för den ursprungliga lagfarten (matriz) och köparen betalar för sitt första exemplar. Det är dock mycket vanlig praxis (och ofta stipuleras i preliminära kontrakt) för köparen ska betala alla notarieavgifter i samband med köpekontraktet. Säljaren testamente betala notarieavgifter i samband med annullering av hypotekslån (se sidan 3). Var tydlig med detta i dina förhandlingar.
• Nyckelord: Notarieavgifter Spanien säljare, Notariekostnader säljare, Skrivning kostnader Spanien.

6. Avgifter för fastighetsregister (Fastighetsbeteckning (Registro de la Propiedad)) - För avbokningar

• Vad det är: Fastighetsregistret (Fastighetsbeteckning (Registro de la Propiedad)) registrerar officiellt ägande av egendom och avgifter mot den (som inteckningar).
• Vem betalar? Den Köpare betalar avgiften för att registrera sitt nya ägande. Men avgiften säljaren är ansvarig för att betala Land Registry-avgifterna i samband med annullering av eventuella befintliga avgifter registrerad mot fastigheten, oftast ett befintligt bolån. Detta görs efter Avskrivningshandlingen undertecknas hos notarien.
• Nyckelord: Fastighetsregisteravgifter Spanien säljare, Avbokningsregisteravgifter för hypotekslån Spanien.

Nödvändiga certifikat och dokument

Du är enligt lag skyldig att tillhandahålla vissa dokument, och kostnaden för detta faller på dig som säljare.

7. Certifikat för energiprestanda (EPC) Certifikat för effektiv energianvändning (CEE)

• Vad det är: Detta certifikat bedömer energieffektiviteten i din fastighet på en skala från A (mest effektiv) till G (minst effektiv).
• Förutsättningar: Det är enligt lag obligatoriskt att ha en giltig EPC före du marknadsför din fastighet (online, med en mäklare etc.). Du måste ge den till köparen vid försäljningen.
• Vem betalar? Säljaren.
• Kostnad: Vanligtvis €100 – €500beroende på fastighetens storlek och läge.
• Giltighet: 10 år (om inte fastigheten genomgår betydande renoveringar som påverkar dess energiklassning).
• Nyckelord: Energy Performance Certificate Spanien, EPC kostnad säljare Spanien, CEE Spanien fastighetsförsäljning.

8. Intyg om boende Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

• Vad det är: Detta dokument bekräftar att fastigheten uppfyller de lokala myndigheternas krav för boende (levnadsstandard). Det exakta namnet och kraven varierar beroende på region (Cédula de Habitabilidad är vanligt i Katalonien och Balearerna, medan Licencia de Primera (eller Segunda) Ocupación används på andra ställen).
• Förutsättningar: Krävs i allt högre grad av köpare och deras advokater, och ibland nödvändigt för köparen att ansluta verktyg. Om din fastighet inte har en aktuell, kommer du (säljaren) sannolikt att behöva skaffa den.
• Vem betalar? Säljaren, om så krävs och inte redan finns/är giltig.
• Kostnad: Varierar beroende på om det är en förnyelse eller en förstagångsansökan (vilket kan innebära arkitektavgifter och avgifter till kommunen).
• Nyckelord: Intyg om boende Spanien säljare, Cédula de Habitabilidad kostnad, Licencia de Ocupación Spanien.

Slutföra din försäljning: Andra potentiella kostnader för säljaren i Spanien

Utöver de stora skatterna och standardavgifterna kan flera andra potentiella kostnader uppstå under försäljningsprocessen. Att budgetera för dessa säkerställer en smidigare avslutning.

Andra potentiella säljarkostnader

9. Avgifter och kostnader för uppsägning av bolån

• Vad det är: Om du har en utestående inteckning på den fastighet du säljer är det måste godkännas juridiskt och tas bort från fastighetsregistrets register före eller samtidigt som försäljningen slutförs.
• Kostnader involverade:

• Bankavgifter: Din bank kan ta ut en straffavgift för förtida återbetalning (kommitté för förväntad avbokning). Kontrollera villkoren i ditt bolåneavtal. Dessa avgifter är ofta begränsade enligt lag (särskilt för bolån med rörlig ränta).
• Avgifter för notarius publicus: Du behöver en separat handling (Avbokningsanmälan för Hipoteca) undertecknad inför en notarie för att formellt upphäva inteckningen. Säljaren betalar notarieavgifterna för denna specifika handling.
• Registreringsavgifter: Som nämndes på sidan 2 betalar du (säljaren) en avgift till fastighetsregistret för att ta bort inteckningsavgiften från fastighetens register (inte så enkelt).
• Gestoría Avgifter (valfritt): Ibland kan den bank som hanterar uppsägningen använda sin gestoría (administrativ agent) för att hantera notarie- och registerprocessen, mot en extra avgift.

• Vem betalar? Säljaren är ansvarig för alla kostnader relaterade till att rensa sin befintliga inteckning.
• Nyckelord: Kostnader för annullering av inteckning Spanien, Säljarinteckningskostnader Spanien, Avbeställning av hipoteca kostnader.

10. Avräkning av elräkningar

• Vad det är: Du måste se till att alla räkningar (el, vatten, gas) är betalda fram till dagen för försäljningens slutförande.
• Process: Vanligtvis görs mätaravläsningar på dagen för färdigställandet. Du är ansvarig för slutfakturorna fram till den tidpunkten. Det är god praxis att förse köparen med betalningsbevis.
• Vem betalar? Säljaren, för förbrukning fram till tillträdesdagen.
• Nyckelord: Slutliga räkningar för försäljning av hus Spanien, Avräkning av räkningar för försäljning av fastighet Spanien.

11. Gemenskapsavgifter (Gemensamma kostnader)

• Vad det är: Om din fastighet ingår i en samfällighet (t.ex. ett hyreshus eller en urbanisation med gemensamma faciliteter) betalar du regelbundna samfällighetsavgifter.
• Förutsättningar: Du måste vara uppdaterad med alla betalningar av samhällsavgift. Köparen (och Notarius Publicus) kommer att kräva ett intyg (Intyg om att vara på rätt plats för betalningsförmedling) från gemenskapens administratör som bekräftar att det inte finns några utestående skulder.
• Vem betalar? Säljaren är ansvarig för alla avgifter fram till försäljningsdatumet. Certifikatet i sig kan ha en liten administrativ avgift som tas ut av administratören, som också vanligtvis betalas av säljaren.
• Nyckelord: Samhällsavgifter säljare Spanien, Certifikat samhällsavgifter Spanien, Gemensamma kostnader försäljning av fastighet.

12. Fastighetsskatt (IBI) - Impuesto sobre Bienes Inmuebles

• Vad det är: Detta är den årliga kommunala fastighetsskatten, som liknar kommunalskatt eller fastighetsskatt i andra länder.
• Vem betalar? Juridiskt sett är det den person som äger fastigheten på 1 januari av beskattningsåret är ansvarig för hela året IBI-betalning, som vanligtvis faktureras i mitten av året.
• Vanlig praxis: Även om säljaren är juridiskt ansvarig för hela året om de ägde det den 1 januari, är det Standardpraxis och vanligtvis avtalas i köpekontraktet att IBI-kostnaden för försäljningsåret är Pro-rata mellan köpare och säljare. Säljaren betalar för den del av året som de ägde fastigheten och köparen ersätter säljaren för den återstående delen av året vid tillträdet.
• Förutsättningar: Säljaren måste förse köparen med bevis på den senaste IBI-betalningen.
• Nyckelord: IBI-skatt vid försäljning av hus Spanien, Fastighetsskatt pro rata Spanien, Impuesto sobre Bienes Inmuebles säljare.

Sammanfattning och viktiga slutsatser

Att sälja en fastighet i Spanien innebär betydande kostnader för säljaren, främst:

1. Plusvalía Municipal: Lokal skatt på ökning av markvärdet.
2. Skatt på kapitalvinster (CGT): Nationell skatt på vinst (med avgörande skillnader mellan personer som är bosatta i landet och personer som inte är bosatta i landet, inklusive källskatt 3%).
3. Arvode till fastighetsmäklare: Om den används (vanligtvis 3-6% + moms).
4. Juridiska avgifter: Rekommenderas starkt (ofta ~1% + moms).
5. Certifikat: EPC är obligatoriskt; Habitation Certificate kan behövas.
6. Kostnader för annullering av hypotekslån: I förekommande fall (bankavgifter, notarie, register).
7. Pro-rata IBI och slutliga avgifter för samhällsservice.

Totalt beräknade kostnader: Som en grov uppskattning kan säljarna förvänta sig att de totala kostnaderna (exklusive CGT som beror på vinsten) varierar mellan 5% till 15% av försäljningspriset, starkt påverkad av mäklararvoden och om CGT gäller i betydande utsträckning. Personer som inte är bosatta i landet måste noga beakta källskatten 3%.

Ansvarsfriskrivning: Skattelagar, skattesatser och praxis kan ändras. Denna information är endast avsedd som allmän vägledning per april 2025. Sök alltid personlig rådgivning från en kvalificerad oberoende jurist och en skatterådgivare i Spanien innan du går vidare med en fastighetsförsäljning för att förstå dina specifika skyldigheter och säkerställa efterlevnad.